不動産情報は数多くのひとの目につく事が大事!

いつもありがとうございます。
スタッフの松崎好明です。

スマホからの投稿です!テレビよりYouTubeを見ることが圧倒的に多くなりました。学ぶ事もできるし、楽しいですね。

本日は不動産の売買の事で打ち合わせを行い、今後の方針決まりましたので、資料作成に移ります。不動産の仕事は調査が多いのですが、とても大事なことばかりなので、慎重にすすめていきます。

以前にもふれましたが、不動産業者しか見ることが基本できないサイトがあります。レインズといいますが、ここには全国で登録した物件が掲載されています。

売主様から依頼を受けた不動産業者は、欲しい方を見つける事もやりますが、実際にはより多くの人の目にみてもらえるか。が重要です。特になかなか買い手が見つからないと思われる物件はこのレインズへの登録は有効的です。

ダウンロード (12).png一般媒介という契約の場合は、レインズへの登録は任意なので、どちらでも良いのですが、ケースバイケースで、考えて動いていきます。

空き家も増えてきていますので、より目につく情報発信が必要で、実際に仕事もSNSの利用を無視するのは、あり得無いと思います。

特にコロナ禍となり世の中の仕組みが変わろうとしていますので、ここは知らないからできないという事になれば、あっという間に置いていかれます。という事も思いながら、仕事をしていくと、目の前には限りなくやりたい事が出てきます。。時間を下さい(笑)

マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問、そして各商品へのお問い合わせは、お気軽にご質問、ご相談してくださいね!こちらからお願いします。

買付証明書には法的な効力はありません

いつもありがとうございます。
スタッフの松崎好明です。

またまた緊急事態宣言も発令になりますね。私も延期になっていた大阪でのコンサートは断念しました。野外なので中止にはならないようですが、一緒にいくはずだった友人も会社に迷惑をかけるようになることを懸念したようです。
また行ける日を楽しみにしています。

では本題です。今日は不動産売買直前のお話しです。現在複数の不動産売買のご依頼に対して動いていますので、色んなご相談をうけます。例えば土地を探し。土地を探していてもし気に入った物件が見つかった時は、その物件を取り扱っている不動産会社等に問い合わせる訳ですが、その場合、まず買付証明書に欲しい旨を記載していきます。

よく皆様が誤解するのは買付証明を記載すると必ずその物件を買わなければならなくなるのか?という点です。
買付証明書

結論から言うと、この買付証明書に法的効力はありませんので、キャンセルはもちろん出来ます。人気の物件の場合、いち早く抑えておきたいという点での効力です。

不動産売買は高額な取引になるケースも多く、実際には、簡単に契約したりやめたりすることは出来ないというのが原則です。と言うのも、売買というのは、売主さんと買主さんの合意で成立するものですので、そこにはお互いの信頼関係も当然のことながら入ってきます。

買う意思もないのに、とりあえずキープのような買付申込を繰り返すと、間に立つ不動産業者にも不信感を与える場合も出てきます。何の取引でも同様だと思いますがやはり信用と信頼ということが大前提です。分からない事はしっかり聞いて腑に落としていただきたいです。今回はこれで終わりにします。今週もお疲れさまでした。
素敵な週末を。

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不動産売買を円滑に行うには?

いつもありがとうございます。
スタッフの松崎好明です。

今日は暑いような天気で外にいると汗ばむ感じでしたね~。天気が良くて現場作業は良いですね~。

では本題です。本日は不動産の売買などに用いられる仕組みについてのお話しです。このイラストが分かりやすいのでまずはご覧ください。
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イラストでは近畿レインズとなっていますが、実際に弊社は西日本レインズを利用します。レインズとは一体何か?ということなんですが、レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の頭文字をとってレインズ(REINS)と名付けられています。

レインズは、不動産業者のみが登録・利用できる不動産ネットワークで、登録すると全国の不動産売買物件の情報が閲覧可能となります。業者専用の不動産ポータルサイトのようなもので、不動産流通にはかかせないインフラ(基盤)となっています。

つまり売主さんの物件をレインズに登録することにより、他の不動産業者が見る事ができるようになるため、買いたい人が見つかる可能性が高くなります。

不動産屋との契約は3種類ありますが、専任と頭につく契約ならば、このレインズへの登録は必須となっています。
売主さんもできるだけ早く売買契約が成立することを望まれ、買主さんはできるだけ条件にあいそうな物件に出会いたいという、いわゆるマッチングには欠かせない流通システムだと思います。

基本レインズの情報は不動産屋しか見る事ができませんので、事務所などで閲覧していただくことになります。
こういった不動産業界の仕組みも知ることによりより安心して探したり、依頼したり出来るようになることが大切だと感じています。今回はこれで終わりにします。おやすみなさい。。

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売買契約の特約はよく確認してください

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

本題です。ここの所、色んな方からお問い合わせをいただいており大変感謝しています。質問事項も多種多様ですが、分からない事は調べてお答えしますので、引き続きよろしくお願いします。

不動産事業部を開業してから、これまでなかったご依頼もあり、実際に携わると分からないような事柄が本当によく出てきます。

例えば不動産取引、宅建業法の中には、原則という言葉がでてきます。宅建試験は原則を守った問題がでてくるのですが、実際の業務とは違います。これはどの業界もあるかと思いますが、実務では効率も考えていくので、教科書通りにはいかないって言うのが本当でしょうか。

原則という言葉があるということは、例外があるということになるのですが、これを業界では特約という形で契約書を作ります。ここはめっちゃ大切な部分なんで、気に留めておいていただけたら嬉しいです。

ダウンロード (8).jpg気に入った土地がみつかり、不動産屋の仲介で売買契約を交わす際、その前には必ず重要事項の書面を渡され、宅地建物取引士に説明を受けることが義務付けられています。これは絶対業務なんで、違反すれば宅建業者は罰則をうけます。

ここに記載のある、特約事項に、契約の定めに関する例外等が記載されていますので、そこはよく理解しておいてください。何度も聞かれてもOKです。特約というのは、例えば住宅ローンが借入できなかった場合は契約は白紙に戻し、手付金等はすべて返還します。というような、もし○○ならこうします。期間は○○以内です。といった事柄です。

特約は本当に理解してから、売買契約へ進んでいただきたいと思います。今回はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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不動産売買のあれこれ

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

本日は自治会の総会があり、たった今帰宅した所です。コロナ禍で行事等が出来なかった今年度。また新たな役員が選出されました。私は二つほど役がありますので、また皆さんの協力の元頑張っていこうと思います。

では本題です。今日は土地売買に関するお話しです。土地の売買は、①個人間売買と、②仲介を入れた売買、③宅建業者所有の土地を宅建業者でない方への売買などがあります。images (21).jpg

この中でも③の宅建業者所有の土地を売買する場合は、途端に様々な取決めが出てきます。なぜかと言いますと、売主が宅建業者の場合、不動産取引の素人である買主が不利な立場に立たされる場合が多いために、様々な制限が求められてきます。

実に8種類もの制限がでてきます。原則、買主に不利な特約は無効になります。しかしながら、ぎりぎりの所で、思わぬ落とし穴が潜んでいる事もありますので、契約の際には決して焦らずに慎重に行ってください。

一般の方が不動産取引なんて何度もすることはありませんので、わからなくて当然です。だから期限を迫るような取引には十分気を付けてくださいね。知らなかったをできるだけなくすために、ブログや、イベントで情報を伝えていこうと思います。今回はこれで終わりにします。今週もお疲れ様でした。素敵な週末を。

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建築条件付きの土地とは?

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

昨日も暖かな1日で、本日もとても良い天気です。暖かな日が続くと春が近いのかなって感じます。三寒四温、繰り返して確実に春はそこまでですね。午後から市役所で打ち合わせなんで早めの投稿です。

では本題です。今日は不動産売買等に関するお話しです。用語も分かりにくい言い方もありますので、分かりやすくお伝えします。

ダウンロード (5).jpg土地や建物を売ったり、買ったりする場合の多くは売主さんと買主さんの間に不動産屋や、宅建業も営んでいる、ハウスメーカーや工務店が入っています。この場合の売主というのは、物件を持っている方の事を言います。

自分の持っている土地を売りたいので、不動産屋さんに依頼するケースや、元々宅建業者がもっている土地なら、その宅建業者が売主となるケースです。よく土地売買の備考欄に「建築条件付き」と書いてあるのは、ほとんどが、宅建業者が売主の場合です。

この建築条件付きというのは、建物を建てるメーカーや工務店が決まっているという事です。
つまりこの土地を買う場合は、○○工務店で、マイホーム建築は行ってくださいという条件付きです。

松江市などの分譲地はほとんど、この建築条件がついています。お客様からみると、気に入った土地が見つかった。ではどこにマイホーム建築を頼もうかなという流れになりますが、土地を紹介あるいは仲介してくれた会社にそのまま頼むというケースが殆どです。

これが建築条件付きの不動産になります。賛否両論ありますが、土地探しからマイホーム建築というのは一体ですから、囲い込まれる様なイメージも実際にあるかもしれませんが、親身に最初から付き合う事もできる場合もあり、コミュニケーションが取れることも多いかと思います。

必ず人と人のお付き合いになりますので、建築条件付きというものを知ったうえで向き合ってみてはいかがでしょうか。今回はこれで終わりにします。今週も元気に頑張りましょう。

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不動産屋に依頼する背景とは。

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

雪もやんで穏やかな日差しが出た奥出雲町でした。週末にかけては気温もグングン上昇する様ですので30㎝位の積雪もあっという間に溶けそうです。これで春に近づく感じですね。

では本題です。今日は不動産屋についてお話しします。土地等を売りたい方、いわゆる売主さんにとっての情報となります。

法律の世界からみれば、売りたい、買いたいという事で売買は成立しますので、例えば売りたい土地を欲しい方がいれば、なにも不動産屋を介して契約する必要もなく個人間で売買でも成立します(住宅ローンを組む予定でその先建築をされる場合は、売買契約書等が必要になりますので、仲介という形になる事が多いです)

しかしながら、売りたいと思った背景というのは、例えば、相続する人もいない、必要なくなったという場合や、急にお金が必要になった場合など、様々です。

そういった場合に、実際に売りたいと思っても、相当人気のあるエリアなら案外買手もすぐに見つかる事もあるかもしれませんが、実際にはそんなに簡単に売れるものではないというのが真実です。

そこで売りたい方がまず相談にいくのが不動産屋だと思います。不動産業者は間違いなく、一般の方よりも多くの情報とネットワークをもっているため、個人で買主さんを探すよりは、かなりすそ野が広がり、結果的に買主さんがみつかるケースがあります。

images (17).jpg昨日の記事にも書きましたが、不動産業者に依頼する場合に契約を行います。その契約の種類が3種類あり、その契約内容をよく理解されたうえで契約することが良いです。当たり前の事ですが、意外に足早にすぎていき、知らない間によくわからない契約をしてしまったという事実もあります。

また契約内容や種類は深堀していきます。今回はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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不動産事業の必要性

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

今朝は約30cmくらいの積雪でした。雪予報も今日までなんで、すぐに溶けると思います。

では本題です。ここの所不動産に関するお問い合わせが増えてきました。開業してみて感じたのは、やはり相談をどこにしていいのか分からないという事でした。特に奥出雲町は不動産業を営んでいる会社も少なく、窓口が限られています。

実際にお客様の立場にたてば、知らない不動産会社に依頼するのも勇気がいるし、ましてや地元以外なら余計にそう感じる事もあるかと思います。

images (10).pngマイホーム建築を主としてやってきましたが、土地に関する事は隣り合わせ。できれば窓口は少ない方がお客様も楽だと感じます。数年前から必要性は感じていたことが実際に開業したことで、これまで聞くことのなかったお客様の声を違う観点から感じることもできるので、ほんと良かったと感じています。

法改正等、日々勉強は必要ですが、困ってる方がいるので、出来る限り相談して解決できる方法をみつけていけたらと感じています。

そういえば昨日は宅地建物取引士の12月試験の合格発表がありました。今年はコロナの影響で、通常10月にやる試験を10月と12月に分けていました。島根県は10月のみだったようです。合格率も13%台と随分低かったようです。

同じ試験受けても次も合格できる自信はありませんww今回はこれで終わりにします。暖かくして素敵な夜を。

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レインズには全国の情報がある

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

週末にかけてまた寒くなる予報がでています。もっともまだまだ1月。底冷えには十分気をつけて過ごしてください。

では本題です。今日は売りたい不動産や買いたい不動産の情報についてお話しします。全国的に空き家が増えている現状なんですが、実際に売りたいのに、なかなか買い手がつかなかったり、買いたいのに、なかなか希望の物件が見つからないなんてことはよくある話です。

不動産屋がおさえている情報の中には、個人情報等の観点から不動産屋しか見れないような情報もあります。その代表的なものが、レインズという流通機構です。
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例えば売りたい物件があった場合に、不動産屋に依頼した場合、不動産屋との取引形態(①一般②専任③専属専任)によっては、このレインズに依頼された物件を登録する義務がでてきます。①の契約は依頼した物件を他社でも取り扱う事が出来るのに対し、②、③は依頼された不動産屋のみが取り扱う事ができる特徴があります。

②、③は依頼者への報告義務が定期的にあるなど、より業務は厳しくなっています。
専門的な言葉は難しいですが、このレインズに登録された物件は、全国の不動産屋が見ることができますので、うまくいけば、買い手を早く見つける事ができるかもしれません。

コロナで都市集中型から、テレワークなどにより地方分散型に移行してることもあり、例えば、島根県の物件を東京の方が購入するケースもあるという事です。

不動産はとにかく情報なので、いずれにせよ情報収集や取引の事もふまえご相談してみてください。今回はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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仲介業者を入れるかどうかも選択肢があります

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

気温があがり急激に雪が溶けてきました。まだまだ節分荒れが待ち構えていますので油断はできません。

では本題です。今日は土地を購入される場合、住宅ローンの利用を行う場合についてのお話しです。
マイホーム建築のための住宅ローンなのですが、この先マイホームを建てるという事で土地購入にも利用するケースがあります。

不動産売買は、売主と買主の同意で成立しますので、欲しい土地があった場合、売主さんと直接取引することは何も問題ありません。売主が宅建業者の場合はその限りではありません。

住宅ローンを使って土地購入する場合は、ほとんどの金融機関は仲介物件であることを要求してきます。これは売主との間に不動産業者を入れ、きちんと売買契約書等を作成してもらった物件という事です。
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これはいわゆる、お金を貸す際には必ず住宅ローンを組む方の名義になっていることを確認し、将来的な担保設定を行う際に間違いがないようにするためです。細かな取決めもありますが、簡単に言うとそのような流れがあります。

では、自己資金で土地購入する場合はといいますと、その場合は特に仲介物件である必要はありません。売主さんから所有権が移り、本人名義になっている場合をいいます。

こういった場合は個人間売買で大丈夫です。しかしながら不動産取引は高額になる場合があり、きちんとした契約を踏まえて書面を残して、将来的にトラブルが起きないような形にした方が安心と言う場合は、間に不動産業者を入れると安心かと思います。

今回はこれで終わりにします。今週もよろしくお願いします。

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マイホーム計画!不安の原因はどこにあるか?

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

本日は成人の日。新成人の皆様おめでとうございます。

ようやく雪も峠を越した感じの奥出雲町です。連日の雪かきでした。雪かきは想像以上に重労働ですし屋根上ともなれば危険もありますので十分な注意が必要です。お客様を待たせることがないように通常業務に入ります。

今日は不動産業界の知らなかったについてお話しします。なかなか知る機会もない不動産業界の内部事情。昔から不動産業界の闇というようなニュアンスで報じられたりしています。バブル時の印象もあり、不動産業界は胡散臭いな~という印象も結構多いではないでしょうか?

不動産は土地、建物を示しますが、建築業と宅建業は別物です。もちろんお客様から見た場合、土地探しからマイホーム建築という大きなつながりはありますが、会社も不動産の仲介業のみを、やっている場合や、弊社のように両方を業務としてる場合があります。images (5).jpg

マイホーム建築も不動産の売買等も、多くの皆様は、生涯1度きりの高額な買い物や取引となりますので、経験値が極端に少なく、分からない事が多く、知らなかったトラブルが本当に多い業界です。トラブルの原因は知らなかったことで起きていますので、まずその原因を一つずつ取り除いていけばいいわけです。

よって知る事を増やすために、このブログやホームページ、そしてイベントを通じて問題解決をしていきますので安心してスタートしてみていただければと思います。知ることで仮にどこの業者様へ出向かれても安心してマイホーム計画を取組むことができるのではないかと思います。

今回はこれで終わりにします。暖かくして素敵な1日を。今週も頑張りましょう。

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中古住宅のインスペクション

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

メリークリスマス!娘も今日は授業は半日で、給食も昨日で終わりなので弁当を持って出かけていきました。学校終わったらいつもの児童クラブで、仕事終わりまでお世話になります。

では本題です。今日は中古住宅の売買についてお話しします。マイホーム計画は新築ばかりではなく中古住宅も当然含まれていて、予算や生活スタイルに合わせて計画をしていきます。

ダウンロード (2).jpgまず中古住宅を売りにだされた場合、売主さんに宅建業者が建物状況調査(インスペクション)を依頼しますか?という事を聞いてきます。この建物状況調査と言うのは、既存の建物を決められた資格等(建築士など)をもった人が調査するという事です。

調査依頼は任意ですので、必ずしなければならないという事ではありません。当然、調査費用はかかります。ここで中古住宅をお探しの方の立場に立った場合、この調査がしてあるか否かでは安心度が違うように思います。

中古住宅における不具合を知らずに購入して、後から責任問題になったという事例はほんと、山のようにあると聞いています。しかしながらネガティブな事だけではなく、中古住宅も予想以上にお値打ちで買う事ができる場合もあるし、例えばオンラインのように場所を選ばずに仕事ができる時代に入った場合は、郊外や田舎でのんびりできる環境もいいなと感じる方もでてきます。

都会地では味わえない環境は魅力のひとつではないでしょうか。不動産売買と建築は切っても切り離せないものだと感じていますし、弊社が不動産事業部を開業した意味はあるいみ分業化しすぎず、同じ会社で全てが解決するというお客様への安心をという事もふくまれています。

今回はこれで終わりにします。素敵なクリスマスを。

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農地は勝手に売買できない。

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

昨日からの寒波ですっかり銀世界となった奥出雲町です。積雪量は今のところ10㎝前後なんで大したことはありません。路面凍結など運転には特に神経を使う季節となりました。

では本題です。昨日、空き家をいずれ売りたいとのご依頼をうけました。特に田舎では、農地も所有しておられる場合も多いので、売買となると、宅地と農地で考えていくことになります。いわゆる土地建物と、田んぼはセットで売買という簡単な話ではなくなります。

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と言うのも、農地は例え自分の物でも勝手に処分したりできない農地法という法律で守られています。例えば、自分の畑を宅地に転用して駐車場や車庫を建てたいという場合など、都道府県知事等の許可が必要になってきます。この許可を取るための申請も条件によっては農業委員会に届け出をしたりと様々です。

売買に話を戻します。したがって宅地と建物は買い手が見つかれば売買が実行されますが、農地は転用ができるかどうか、そして許可が受けれるかどうかという事になりますので、時間がかかります。
相続したけどどうしたらいいのか分からない方も多く、朽ち果てた空き家が増え続けています。

もし手放すことを決断された場合は、早めに相談されることをお勧めします。売買は需要と供給の世界ですので、即座に買いたい人が見つかる事もあれば、何年も見つからない、売れないなどの事例は大変多いときいています。

今回はこれで終わりにします。暖かくして素敵な1日を。

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土地購入時の大切な事

いつもありがとうございます。IMG_5617.jpg
主に営業活動を行っている松崎好明です。

来週から寒くなりますので、なにかと先行してやっていますが、進み具合が今一つでもうひと頑張りだな~って感じます。

では本題です。今日は土地を買う際に見ておいた方がよいサイトがありますのでご紹介したいと思います。
マイホーム建築にかかせない土地。新たに土地を探していく場合は、周辺環境や便利さも確かに重要だと思いますが、事前に調べておきたいのは、災害の備えです。

自然災害はいつおきるか分からないし、どうしようもないと思われるかもしれませんが、少なくてもハザードマップ等で災害の危険性を知ることはできます。例えば水災や地震など。近年は大型化している台風により過去のハザードマップは当てにならない場合もありますが、全く知らない土地の場合は、この災害には弱い地域だとかいう目安はわかります。

まずはこちらです。国土交通省のハザードマップポータルサイト
地域を入力していけばOKです。

次に地震ハザードステーションです。
これも調べたい土地の住所を入力していくと、断層や30年以内に震度6強の地震のくる確立など様々な概要が調べられます。

土地を買うときには、ご自身でも調べられる事もありますので、まずは情報として知っていることはいい事だと思います。今回はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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IT重説(重要事項説明)

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

今朝は冷え込みました。氷点下です。。放射冷却ですね~。いよいよペレットストーブの始動しました~。
image0 (27).jpeg寒い日には最高の相棒になってますww

では本題です。今日はIT重説(重要事項説明)についてのお話しです。皆さんは聞かれた事があるでしょうか?不動産の売買等に不動産屋が仲介に入る場合、契約の前には必ず、宅地建物取引士による重要事項の説明が対面にて義務化されています。
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この重要事項の説明の事を略して重説と呼ぶのですが、賃貸契約に限っては、対面ではなく、インターネット等によるいわゆるオンラインで、重要事項の説明を受けることが出来ます。このことをIT重説と呼びます。

なぜこんな制度が出来たかと言うと、例えば、島根県にいる方が、県外へ転出等するときに、アパートやマンションを借りようとする場合に、わざわざ現地に出向かなくてもオンラインで重要事項の説明などを受けれると、何度も現地に足を運ぶ手間も、予算も抑えられるというメリットがあるためです。

まだ売買や交換といった契約には適用はありませんが、今後そういった事も可能となる法律がでるかもしれません。
どうしても売買になると、大きな取引金額になることも多いし、やはり対面で安心できるという点がありますので、より明確な制度が必要かなと思います。

便利な制度はどんどん利用していきましょう。今回はこれで終わりにします。素敵な1日を。

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既存建物を売る場合

いつもありがとうございます。IMG_5617.jpg
主に営業活動を行っている松崎好明です。

早朝よりコインランドリー通いしたり、普段とは違う時間を過ごしています。朝のコーヒータイムが何とも言えず、好きな時間です。日曜日もやりたいこと、やっておきたいことがあるので、結構時間ない感じですww

午後は家族との時間を楽しみたいと思います。

では本題です。今日は建物状況調査=インスペクションについてお話しします。
アメリカではとっくに義務化されているインスペクション。インスペクションというのは、仮にマイホームを売ろうと考えた時に、建物の状態を指定の講習をうけた建築士などに調査してもらう事を言います。

不動産業者はインスペクションをするか否かを売主さんへ確認し、調査をした場合には、それを買主さんへ説明する義務があります。概要は以下の書面がありますのでご確認ください。
インスペクション概要.pdf

中古住宅の売買でのトラブルは結構多く、そもそも空き家と呼ばれる建物は住めるような程度の物が本当に少ないと聞いています。逆に言えば、人が住んでいた直後の住宅は程度も良く、割と欲しいといわれる方も多いです。

もし将来的に手放すという方向性がある場合はできるだけ早く、行動に移された方が良い場合もあります。そしてできれば、インスペクションを依頼して、買う方へ安心して情報提供ができるようになることがベストだと感じます。

不透明な部分は無くした方がいいに決まってます。中古住宅の良さが見直されるようにすることが今後の住宅業界の活性化にもつながると思います。今日はこれで終わりにします。素敵な日曜日を。

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資材置場土地賃貸借契約

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

本日は、不動産事業を開業して、はじめてのお仕事でした。無事に契約完了しました。ご依頼頂き大変ありがとうございます。
契約書

今回は、建物を建てたりする目的ではなく、資材置場として、土地を借りたいという事でしたので、宅建業ではなく、民法の法律に基づいてやります。

貸主さんも、借主さんも、共に法人ということで、
これまでの建築営業とは、相当違いましたし、契約書作成の段階から相当エネルギーを注ぎ込みました。

お陰様で双方に良い状態での、契約だったと思い、安心しました。めっちゃ疲れましたがいい経験させてもらってます。。これからも、建築に不動産に学びと新しい情報がいつでもお届けできるように頑張ります。今回はこれで終わりにします。ステキな夜を。

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土地所有権の放棄!

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

朝晩は随分涼しくなりとても過ごしやすくなってきました。あっという間に本格的な秋となりそうです。

では本題です。今日は土地についてお話しします。例えば、土地建物を相続した場合、すでに他所にマイホームなどを持って生活の基盤もあるという事はよくある話です。

持っていれば管理も必要だし税金もかかります。ここに農地があると売買は容易には行えなくなり、結果的に放置してしまう事。いつまで管理できるか分からないなど、問題は山積みです。
5198ab2e291c69f1.jpg

不動産は必ず誰かに相続しますが、その相続した土地の所有権を放棄することが出来るといった法律が、出てきそうです。
法務省のホームページにあるたたき台でです。

たたき台なんでまだ確立されてはいませんが、もし放棄できるということになれば、放棄して手放したい方々はかなりいらっしゃるのではないでしょうか。放棄した場合、最終的には国に寄付するといった形になると思いますが、簡単なことではないようです。

仮に放棄すればいいわという安易な考えを持った場合は、不動産へのずさんな管理も出てくることも予想されますので、政府も放棄を可決するハードルは高く設定してきそうです。

こういった事は身近に起こりうる問題ですので、随時アンテナをはって情報を集めていくことが大切だと思います。
今回はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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手付金の性質

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

昨日妻から松江城の写真が送ってきて、改めてみると、重厚感がありますね~。どえらい建築物です。7月も今日で終わり。あっという間にお盆が来そうです。娘も明日から8月23日まで夏休みです。コロナで短い夏休みですが、想い出作って欲しいです。

では本題です。今日は不動産取引における、手付金についてお話しします。
手付金

気に入った土地が見つかったら、買付証明書を記入し、その数日後に、売買契約を行います。厳密に言えば、売買契約の前には、重要事項の説明というのがあります。

この話は不動産業者の仲介物件という設定でお話をしています。売買契約時に手付金を売主さんに渡すわけですが、手付金の金額は決まっていません。一般的には、売買金額の5%~10%と言われます。

売買契約をしたけど、やはり他にどうしても欲しい物件がみつかり、契約を解除したい場合、買主は手付金を放棄して解約が可能です。例えば1,000万円の土地の売買契約で、手付金50万円払っていれば、その50万円を放棄するという事です。

逆に売主も解除することが可能です。その場合、手付金額の倍額を買主に支払う事になります。いわゆる倍返しです!w
もっとも売主が倍額なんで損をしてると感じますが、元々もらっていた手付金を返し、売主の都合で解除するので手付金と同額払うという事なので、買主と同じ理屈です。

ただしいつでも解除できるという事ではなく、双方が契約後に着手していた場合は原則、解除できません。
いつでも解除できるといった曖昧な期間をなくすため、ほとんどが契約の解除は○○日までという特約を決めています。

つまり手付金は解約手付金の意味もありますので、あまり少額の手付金で契約した場合、売主さんはもし契約した買主より高く買ってくれる別の買主がいた場合、手付金の倍返しして契約解除されるといった事態になるかもしれません。
(特に人気のエリアの土地では)

不動産取引は特約事項(こうだった場合○○とするといった事柄)の嵐ですので、よく理解してからすすんで頂きたいというのが結論です。もしよければ、いつでもご相談くださいね☟素敵な夜を。

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不動産取引でバタバタにならないように。

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

今の時期、洗濯物を部屋干しにすると乾きにくいのは室内の湿度が高い(水蒸気量が多い)からで、これはエアコンで冷房除湿などしても限界があります。エアコンの除湿は建物にも体にも良い状態を保ってくれるので、引き続き上手に使って梅雨明けを待ちましょう。

では本題です。今日は不動産取引である買付証明から売買契約までの事をお話しします。
流れはこんな感じです☟
売買契約まで.pdf

売主さんは、原則、出来るだけ早く高く売りたいと思い、仲介の不動産会社等も契約にできるだけ早く持っていきたいというのが心情です。
買う意思がある場合はまず、買付証明書を記入していきます。
☟買付証明書
買付証明書.pdf
買付証明書には法的な拘束力はありませんので、やめることも可能です。ただし、不動産の取引は高額でもあり、多くの人が動く事も多いため、簡単にやめたり、記入したりというのは信用にもかかわる事もありますので、ここも慎重にというのが原則です。

買付証明書を記入した後は、売買契約まで数日から10日間くらいが多く、買主さんは手付金の準備、そして金融機関の事前審査をすることになります。

ここで注意していただきたいのは、買付証明書から一気にバタバタしていくので、それまでには、まず予算の把握をしっかりしておくことが大前提です。親御さんへは、できるだけ早い段階でマイホーム計画のことは伝えておくことも必要だと思います。

土地選定、住宅会社選定、住宅ローン選定、これらは一連の流れがありますので、総額資金計画は買付証明書を記入するまでには終えておくのが良いと思います。土地が確定しないと正確な金額はでませんが、予算の把握により、概算でも、土地にかけられる費用などが出てきます。

マイホーム計画で後戻りや失敗しないための、余裕時間(知る時間)がとても大切だというのが今の結論です。
バタバタになり、何となくで契約等をしないように事前の準備はしかっかりと。。。
今日はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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不動産屋さんとの契約

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

鬼滅の刃が社会現象になるほど、書籍等が売れ、手に入らない状態のようです。電子書籍ならOKかな。全く知りませんでしたが、娘から数か月前に聞き、プライムビデオで観たら確かに面白いですw大人もはまりますね。

では本題です。今日は売主さんと不動産業者さんとの契約についてつぶやきます。今日も簡単なメモ書きを見ながら説明します。
不動産屋との契約.jpg土地や建物を売りたいと思った時、まずは欲しい人を見つけることが大条件です。売主さんが自ら見つけてこれたらそれでOKなんですが、実際には、なかなかうまくいきません。

人気のエリアならすぐに売れるなんて言う事は日常的にありますが、分譲地ではない空地を売りたいとなれば、なかなかハードルは高くなります。そこで、まず相談に向かう先は不動産屋さん、あるいは工務店さん、ハウスメーカーさんです。建築業と兼業で不動産業も行っている会社を含めて不動産屋とします。

売主と不動産屋との契約は3つあります。専任媒介契約と、専属専任媒介契約は似ています。一般媒介の場合、複数の不動産屋に依頼できますが、専任/専属専任契約では、1社のみです。

レインズというのは全国の不動産物件を登録する不動産の流通機構のことで、一般契約の場合は登録義務はありませんが、専任/専属専任契約では、契約から7日以内/5日以内となっています。
レインズに登録すると、全国の不動産屋が見ることが可能となりますので、買主さんを探す確率が高くなります。

売主さんへの報告義務も一般媒介契約ではないのに対し、専任/専属専任契約では2週間以内/1週間以内に一度報告を行う義務があります。つまり売主と不動産業者とのしばりが、ほぼないのが、一般媒介契約で、しばりがあるのが、専任/専属専任契約になります。

さらに専属専任媒介契約になると、売主が自ら探してきた買主と契約することも禁止されています。

ここで売主の目線と不動産屋の目線でみてみます。売主からみると一般媒介契約で複数の業者に依頼した方が、手っ取り早く買主が見つかると考えるかもしれません。では不動産業者の目線はというと、一般媒介契約と聞けば、他にも依頼しているので、仮に他の業者での契約で買主が見つかった場合は、売主からの手数料は入らなくなります。

本来は依頼をされれば、一生懸命に買主を探すため、広告をうったり様々な手法で見つける努力をしていくのが業者だと思います。それが一般媒介であろうと専任/専属専任契約であろうと同じです。ただしです。やはり「あなたにお願いしますね」といわれるのと「他にもお願いしたけど、あなたにもお願いします」と依頼されれば、本気に向き合うのはどちらか?とう事なんです。

仕事でもやはり、そこは人の気持ちが大きく左右されるという点はどんな業種でも同じではないでしょうか。あとはこの契約はいつ解除してもOKですので、信頼できそうな方にお願いされるのが良いと思います。人と人なんですよね、実際。気持ちよく仕事できること大切です。では今回はこれで終わりにします。涼しくして素敵な夜を。

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土地の売買

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今日は朝の投稿です。昨夜はにわかパソコン教室4回目。エクセル編でした。表作成と入力のやり方、あとは自宅で練習していただきます。教えるなんて偉そうに言ってますが、実際私自身、全然大したことありませんwただ全く分からなかった方が、入力してちょっとした表が作れるようになったので、進歩ですよね~♬素晴らしいと思います。

月一くらいは見てあげようかと思います。

それでは本題です。昨日建物価格についてつぶやきましたので、今日は土地の売買についてつぶやきます。文字列だけだと分かりにくいので、メモ書きしました。
土地の売買.jpg
フリーハンドご了承ください。売主であるAさんは土地を売りたいと考えています。Aさんが不動産屋さんを介さず、自ら買主さんを見つけてきても全然OKです。それでBさんと契約しても全く問題はありません。個人間での売買は有効です。

ただ実際の所、Aさんが買主さんをみつけるのは容易ではないので、その場合は不動産屋等に依頼します。ここでAさんと不動産屋との契約の種類は3つあります。①一般媒介契約・②専任媒介契約・③専属媒介契約となります。
また取引の事は不動産屋目線もあるので、またの機会にお話しします。

買主さんは不動産屋の出す情報をもとに、もしAさんの土地が気に入った場合、その物件を扱う不動産屋に買付の申し込みを行い、不動産屋が間を取り持ち、晴れてAさんとBさんは取引が成立していきます。この時にAさん、Bさんは不動産屋にたいして仲介手数料というものを払う事になります。

仲介手数料はこのような計算で出されます。物件価格が200万円以下の場合→物件価格×5%+消費税、200万円超えから400万円以下→物件価格×4%+2万円+消費税、400万円超え→物件価格×3%+6万円+消費税というのが報酬の上限となっています。

取引は個人間でも問題はありませんが注意点があります。基本、土地購入のみの場合は原則住宅ローンは使えません。必ずマイホーム建築のための土地購入という条件がついてきます。取引の流れから住宅ローンを使って土地代金を支払う場合は、売買契約書がいります。ほとんどの金融機関は仲介物件(不動産屋が間を取り持つ)でないと、融資がおりないので、その点は注意してください。

それから、不動産屋を介する目的はやはり、安心という点だと思います。不動産取引は高額になるのと、実際に後々のトラブル等もないように事前に契約内容などを記載した書面も作成します。そういった観点は金融機関にとっても安心な取引となります。

またこの件は深堀します。今回はこれで終わりにします。素敵な1日をお過ごしください。

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ゆとりをもった期間が大切!

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今日は娘の保育園時代のお友達が来るので、父は別行動にしてます。というのもお友達のママさんも来られるので変に気を使いたくないという事ですw母親同士話したいこともあるでしょうし。

それでは本題です。今日は不動産購入時の注意点についてつぶやきます。不動産とは土地・建物を示します。マイホーム計画でまずは資金計画を先にするのがベストですよっていう話をしました。実際にマイホーム計画に進むと、土地の事は不動産業者、建物は建築会社、住宅ローンの事は金融機関という事になります。

それぞれの業者に出向いて計画を進めていくやり方と、不動産業者や建築会社から、話を進めていくやり方があります。おそらくマイホーム計画を進める場合は、後者が多いと思います。土地・建物・お金は全て一貫性がありますので、スムーズに安心して進めるには、安心できる判断材料をきちんと提示してもらうことが必須です。

しかしながら、初めて聞く言葉や、高額な資金計画に、一つの不安を抱えたまま、また新たに不安が出てきて、知らぬ間に最初の不安の上に次の不安が積み重なり、なんとなくわかった気になり、結果、後でのトラブルに発展していきます。例えば気に入った土地が見つかって買おうとする場合に、契約までに不動産業者がその物件に関する重要な事項について記載してある書面を交付して説明をします。

この書面の事を重要事項説明書(35条書面)といい、その中身は、売買や土地の貸借、建物の貸借により内容は違いますが、買主さんの契約するか否かの判断材料ともいえる書面です。契約前に交付して説明という事が決められているので、契約後に交付したり、説明を省略すると、10万円以下の過料がかせられます。

ここでいえるのは、重要事項の説明は初めて聞く内容や、専門用語もあり分かりにくい面も多々あると思います。こんな事例には原則、気を付けておいた方が良いと思われます。例えば、契約日と同じ日に重要事項の説明を受けるという事。このやり方でも契約前に交付して説明にはなりますが、あまりにも飲み込むのに時間が少なすぎます。

こんな時は少なくても契約日の数日前か1週間前くらいに重要事項説明書を交付してもらい説明を受けることにより、見直したり、疑問点があれば聞くこともできます。

トラブルになりそうなことは事前に回避できますので、もしスケジュールで変だな?と感じた時には上記のような点も頭において、業者さんに言ってみてください。知ること!これにつきます。今日はこれで終わりにします。
素敵な日曜日を。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。

土地探しの前に資金計画を!

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一昨日の夜も、にわかなパソコン教室をやりました。これまでパソコンもほぼ構った事のない人ですが、やった分は確実に進歩されています。私も教えるほどのスキルはないですが、日々の業務で困らない程度はできます。現在はワード編ですので、次回からはエクセル編に突入~。頑張ってくださいと褒めちぎりましたww

さて本題です。今日は土地を選ぶときについての事をつぶやきます。土地選びで苦労されてる方はとても多いと思います。実際に弊社とのご縁をいただいたお客様も本当に長い月日をかけて探していったケースもあります。開発公社やデベロッパーが土地を買って分譲する、いわゆる分譲地と欲しい地域の売土地を見つけていく場合などが主流です。

皆さんも見られたこともあると思います、車で走っていると道路際の空地に売り土地の看板を。その看板の下にはだいたい、取り扱っている不動産屋であったり、住宅会社であったり。なんで土地選びが難しいのでしょう。例えばマイホームは、建物だけに焦点があたりますので、気に入った外観や耐久性、デザインなど、分かりやすいのに対し、土地はイメージがしにくいという事だと思います。

というのも土地を選ぶ基準というのは、家の様に家そのものに焦点があたるということではなく、土地の場合はその周辺環境というのが必ず出てくるからです。あげればきりがないほど出てきます。例えば、子供さんにとって安全な立地だろうか?駅に近い?通学路は安全?危険な場所はない?車の往来は?マイカーの出入りは?近隣の人はどんな人?などなど。

この条件は住む方のライフスタイルによって様々だし、優先順位もかわっていきます。土地選びもふまえ、マイホーム計画で最初に抑えるべきポイントは予算の把握だと思います。まずは資金計画で概算の総額をつかんでいくといのが一番失敗しないやり方だと思います。土地の金額が分からなければ実際の総予算はでません。だから概算をみて、どれだけ土地購入代金にかけれるだろうという、ここを把握していくのが結果的に確実に安心なマイホーム計画が進んでいきます。

初めてづくしな事ばかりあって迷う事も多いので、不動産屋や住宅会社の情報を集め、ここだと思われる会社に相談してみてください。しっかり把握しながら不安や疑問を解消してもらうことが大切です。まずはお金の事、予算と総額をおさえることが先決だと思います。大雨に注意して素敵な週末を。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。


不動産を売却したい背景とは

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先日地元の方から、パソコン教えてくれん?と言われ、いいですよと、言ったところノートパソコン持参で来られました。50代の方ですがパソコン教えてくれん=ワードかエクセルか?みたいな想像は容易につきましたw
自治会での資料は手書きというのはまずありませんので、集計表等作りたいからという事でした。最近は手書きのものをデータ化するようなアプリもありますが、学ぶという事は素晴らしいですね。もう2、3回はトレーニングが必要な感じです。

さて本題です。今日は不動産を売りたい背景についてつぶやきます。皆さんがマイホーム計画を進めるうえで土地がない場合は土地探しをしていきます。実際にはこの土地が決まらないと正確な建物のプランニングはできません。近隣状況や、道路位置、方位など。しかしながら気に入った土地というのはすぐに見つかる場合もあれば1年待っても見つからない場合もあります。ここで大切なのはやはり情報です。

売地が出てくる背景には必ず売りたい人(売主)の事情というのがあり、それによって売値の価格が大きく変動する場合が出てきます。その事情というのも様々で、①すぐにお金が必要な場合、②相続する人がいない、③すでに別土地に住まいがあり、不要になった。ここから売主さんがとる一連の行動です。まず売主が売りたいと思う土地や建物があった場合、まずはA不動産に依頼します。売主さんはこの場合A不動産だけでなくB不動産にも依頼することができます。この場合の取引は一般媒介といわれます。売主と不動産屋との取引は3種類ありますが、そこはまた別の機会に。

売主が自ら買主をみつけてもいいのですが、実際には見つからないので、不動産のネットワークを使う方がほとんどです。話を戻します。①のような事情がある場合は、相場より安く買える場合もあります。すぐにお金が欲しいからです。②や③の場合は緊急性はないので、例えばもともと売主が以前に買った土地の場合は、購入した金額で売りたいという背景が出てきます。この場合、立地にもよりますが、人口減少が起きている地域の土地相場は購入時より相場が下がっている場合がほとんどです。

元々住んでいた場所が奥出雲で、現在は松江市にマイホームを建てた場合などは、お金より処分してしまいたいと思われる方が多いです。不動産(土地建物)は資産ですので、保有している限り固定資産税がかかってきます。しかも既存住宅がある場合、空き家になった家屋の利用か処分ということでも金額は変わってきます。ここで買主目線でみた場合、現状引き渡しという条件が記載してある場合は、安い価格提示になることが多いです。ただそのまま住めるような家屋か否かでも価格は変わります。

更地にする場合は解体費用が別途かかったり、その解体費用をあらかじめ売値に含んでる場合もあります。いずれにせよ、売りたい方の背景で価格は変わること、相場を知ることなど必要となりますので、そこは自己判断ができませんし、何より交渉する余地がありますので不動産会社や工務店等にしっかり相談し、判断していただきたいと思います。
今回はこれで終わります。じめじめした季節ですがクールダウンで素敵な夜を。

不動産価値

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車のナンバープレートにご当地ナンバーの「出雲」が交付開始されました。妻がそのナンバーの事を言っていましたので、出雲ナンバーとるのかな?w松江ナンバーがあったらいいなとも言っていました。ご当地というのは喜ばしい事ですね。

では本題です。地元で大きな企業さんも現在週休3日で残業なしといった勤務形態になっています。どうしてもステイホーム中に営業的な自粛も余儀なくされていますので、これから影響が出てきそうです。マイホーム計画を進めておられた方やこれから購入予定の方の気持ちはどうでしょうか。今現在言えるのは、数年前よりマイホーム建築をすることへの有利性は今の方が上だと思います。

これはまずは、金融機関の住宅ローン金利。長期金利のベースである10年国債はコロナ前に上昇傾向にあったのですが、現在はほとんど横ばい状態です。ここで更なる金利低下をと考えそうですが、すでに日本のデフレ脱却戦術のマイナス金利政策によって金利がこれ以上落ち込むのは本当に考えにくいです。と実際には3年前にも同じようなことを言っていました(汗)まさかここまで金利が落ちるとはその時点では本当に思っていませんでした。実際には2年前より確実に1%以上は低くなっています。

住宅ローンのたかが1%はこれだけの差があります。例えばマイホーム計画で①3,000万円・金利2%・返済期間35年返済と、同じく②3,000万円・金利1%・返済期間35年とした場合の総返済額は①では41,739,108円②では35,567,998円となり、差額は6,171,110円です。同じものを買うのに600万円余計にお金を払うってナンセンスですね。さらに今は住宅ローン控除や、不動産購入時の税制優遇があります。私がこの仕事をしてきて、現在が最も買いやすい時期なのは間違いありません。

もし皆さんがマイホームを手に入れた場合は数字上でみてもそれは財産となります。財産には価値というものが必ずついてきます。という事は例えば土地選びの場合、同じ1,000万円での土地があったとします。住みたい場所というのが大前提なんですが、もし同じ価格帯の土地で迷われた場合、一つが、その土地の価値という視点でみるのは大切な事だと思います。売値と価値は同じではありません。

売値というのは人気のある土地なら当然あがりますので実際の土地相場ではないこともよくある話です。売却することがもしある場合ここが響いてくるのはやはり価値です。
またその辺はもう少し深堀したいと思います。ちなみに土地の平均相場が上昇しているのは島根県では松江市です。
全国的にみると、上昇率が最も高いのが沖縄県でした。コロナで都市一点型から地方分散型という考えが今後加速していきそうです。地方の良さも改めて見直される機会となりより住み心地を求められる時代に突入していきそうです。今回はこれで終わりにします。涼しくして素敵な夜を。
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オンライン契約

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

今週から学校が再開して1週間。娘が給食が少し苦手かなぁ。。なるほど~。どんな物が美味しくなかったとか妻が聞いていましたけど、大丈夫!食べれるようになるからね。自分の時は給食ってどんな感じだったのかな~と振り返ると、真っ先に頭をよぎったのが、クジラ肉の竜田揚げ・ちくわの磯辺揚げ。これは美味しかった。あと冷凍ミカンw
逆に激マズだったのは、脱脂粉乳(汗)

今のように牛乳が紙パックになった時は本当に飲みやすくなりましたが、この出来事は牛乳が苦手になった原点ですね。

給食はトータル的には美味しかったと思います。今では作ってくれる方々へその先の事までわかるから、只々有難い事だと感謝しています。

では本題です。ホームページのコンテンツを追加などしたり、細かな修正をしていますので気になる所があればのぞいていってください。コロナの影響で益々オンライン化が加速していきそうです。100%テレワークに移行した会社さんもありますね。オンラインやり取りだけでは出来ない事も沢山ありますが、時代に合った営業手法が求めらますね。
高額な不動産などは気軽にネットでポチっていう感じはないですが、どうなんでしょう。

不動産っていうのは、土地・建物をさしています。不動産取引は、大きく分けて3つで、売買・交換・貸借で、実際に貸借物件に限りオンラインで契約できる様になっています。

例えば島根の学生が東京の学校へ進学するためにアパートなどを借りるとします。すると契約までに部屋をみたり周辺の環境を見るのに何度か足を運ぶことになり、いざ契約前には必ず重要事項の説明を受けることが必要でしたが、
ビデオ通話などを使ったオンラインでの説明も可能になりました。

この重要事項説明と契約(契約書類の記入・捺印)が通常セットで行われるため、契約時に必ず店舗へ行かなければならなかったのですが、重要事項説明がオンライン化(IT重説)されることで、店舗へ行かなくても契約することが可能になりました。しかもそれまでのやり取りもビデオ通話などで間取りや周辺環境も見れます。
こうした取組は借手の金銭的な負担や時間の短縮にとても効率的ですね。
今年は120年ぶりの民法の大改正がありました。120年ぶりに変わったというのと、コロナにおける時代の変化がたまたま重なった感じに思えますが、なんか因果関係があるんじゃないのかな~。。
とにかく気づきを与えられますのでできるだけ柔軟に対応していきたいと思います。

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今日はこれで終わりにします。三密避けて楽しい週末を。