農地法

いつもありがとうございます。
不動産事業部の松崎好明です。

4月20日（土）21日（日）の勉強会のご案内です。
詳しくはこちらをご覧下さい。

さて、農地の売買という事について。
田舎では土地建物と農地や山林所有というお宅もとても多いです。

土地建物に関しては宅建業法に基づいて取引になるのですが、農地は別です。
農地は農地法に守られているため、自分の所有であっても勝手に売買等ができません。

農業委員会の許可等が必要になってきます。地域によっては特にしばりのつよい地域もあります。
法律改正前は農地取得するためには農業従事者である程度の農地を所有している事が条件でしたので、実質農家から農家へでないと取引ができませんでした。

しかし近年その面積要件等がなくなり農業したい方への売買等が可能になりました。いわゆる非農家だった方でも取得ができる様になったという点が大きな改善です。

もちろん、農業をしていく事が条件になるのでそこはかわりません。
とにかく空き家問題と同じように高齢化が進む中農地をどうすべきかの対策が迫られてきています。ご相談も増えてきています。

今回はこれで終わりにします。

マイホーム計画の事や資金、土地探しなど不安や疑問、空き家に関するご相談。そして各商品に関する質問等はお気軽にご相談ください！ご相談等はこちらからよろしくお願いします。

いつもありがとうございます。
松崎好明です。

さて、農地は宅地などと違い、自分のものでも勝手に売ったり譲ったり、貰ったり出来ないものです。

必ず農業委員会の許可や届出が必要になってきます。

逆に言えば農地は誰にでも取得することができず、原則ある程度の規模の面積を所有してる人が条件でした。

農地法の改正により今年の4月より、農地の下限面積が撤廃され、誰でも農地を取得できる様になりました。つまりこれまで農業をしていなかったたサラリーマン世帯の方でも（農地所有してない）可能という事です。

もちろん、所有後は農地として使うのが条件なんですが。。

詳しくは各市町村に確認願います。
今回はこれで終わりにします。

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いつもありがとうございます。
松崎好明です。

さて土地についてのお問い合わせもいただいております。
不動産売買にむけての調査のための書類作成もこれから進めていきます。

その中でも農地に関することもでてきます。農地は農地法という強力な法律がありこれは自分の所有でも勝手に売買等できないので注意が必要です。

農業以外に利用しようとする場合は転用するための許可が必要になり、農業委員会あるいは知事の許可が必要です。
いずれにせよ、農地取得や譲渡の際には何かしらの許可が必要なんだと思って相談されることをお勧めします。

今回はこれで終わりにします。

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スタッフの松崎好明です。

本日は不動産売却についてのご相談がありました。
その中で農地に関する事。相続に関する事。税金に関する事。お客様も役所関連に出向かれ色んな調査をしていらっしゃいましたが、それでも分からない事は多々出てきます。

一つ一つメモをしていただき、安心された感じでした。
農地が絡むと売買にストップがかかったり思うように進まなかったりすることが本当に多く今後も更にこういった事例も多くなっていきます。

農地は自分のものであっても勝手に売却できないなど、行政との連携は欠かせません。お客様も不動産を処分したいと思われた時に初めて直面する事ばかりですので、まずはどこに相談したらよいのか？という所なんだと思います。

分からない事も難しい案件もでてきますが、答えを出す手段は一つではない事が多いですので、まずはご相談ください。今回はこれで終わりにします。今週もよろしくお願いします。素敵な夜を。

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スタッフの松崎好明です。

暑い夏がやってきました。でも昔から嫌いじゃない夏。空の色も風も蜩の鳴き声も風情ですね。

今日は農地についてです。不動産事業を担うようになってから、農地というものがより浮上してくるようになりました。売買などにも関連があり、避けては通れない農地。とにかく、伝えていく側とすると、知識は外部から入れていく必要がありますので、役所関連、農業委員会など、教えを乞う方との連携は必須となり、これまで知らなかったを知っている、教えてあげられるという所に落とし込んでいきますので、安心して情報を取りにきていただければと思います。

ここからが本題です。
通常、農業従事者でないサラリーマンなどの一般人には購入することができません。その理由はそもそも農地は安定した食糧確保のために、継続して耕作していく必要がありますので、農業経験者というのが外せないという事です。

ですから、田んぼや畑などの売買については、農地法という法律によって、厳しく規制されています。

田や畑の農地も、原則、農業従事者（耕作者）でなければ買うことができません。
ただ、遺産分割による財産分与で 取得する場合等はサラリーマンの一般家庭であっても問題ないとされています。
ここで相続した農地をどうしようという問題が大変多いという現状があります。

例えば相続した農地付きの住宅などを売ろうとした場合に農地の問題があるので、単純な売買とならないケースが本当に多いという問題があります。
更に深堀した内容をまたの機会に投稿していきたいと思います。

今回はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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いつもありがとうございます。
スタッフの松崎好明です。

午前は不動産売買に関する打ち合わせがありました。不動産取引は一辺通りにはいかないですので、一歩ずつ進んでいきます。

今日は農地に関するお話しをします。不動産売買において農地がある場合は、農地法に従って手続きを進める必要がありますので、売買までに要する期間も長くなる場合があります。

元々農地は自分の所有でも勝手に売り買いなどが出来ず、必ず農業委員会や知事の許可等が必要になってきます。国土の農地保護のためです。しかしながら農業従事者が少なくなり、これらの強い法律が売買等の円滑化を妨げていく事もあるんじゃないのかと思ったりします。

実際にはとても大事な事ではありますが、なにかスムーズにいくような法案等にならないかと感じています。各地域に農業委員会がありますし、地域によって取り決めが異なる場合もありますので、確認が必要となります。
過疎化が進んでいく地域、空き家問題、荒れ地など、少しでも円滑にすすんでいく手段が必要かなと思います。

力になれる様に頑張ります。午後からも頑張っていきましょう。素敵な1日を。

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スタッフの松崎好明です。

日曜日の昼下がり。天気も良く気温も上がっています。梅雨に入りましたが、中休みでしょうか。今日は娘が、いちごあめを作ろうといってますｗ大相撲も千秋楽なんで優勝力士が気になります。照ノ富士が有利ですが、貴景勝と遠藤にも可能性があります。三つ巴戦とか期待してますよ（観客目線）

では本題です。今日は農地の売却についてのお話しをします。農地は農地法という特別な法律があり、自分のものでも勝手に売却できないルールがあり、原則、農業委員会か知事の許可が必要になります。

実は農地にも、①農用地と②農用地以外があり、①の場合は原則、農地以外に変えてはいけない事になっていて、もし売却するには、買う方が農業をしてる方か、農業法人でなければならないというしばりがあります。

②を売却するには農業委員会又は知事の許可を受けた後に、農地を転用して例えば宅地などにして売却することが可能となります。

いずれにせよ、農地は簡単に売却ができないという事が結論となります。今日はこれで終わりにします。素敵な休日を。
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いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

昨日からの寒波ですっかり銀世界となった奥出雲町です。積雪量は今のところ１０㎝前後なんで大したことはありません。路面凍結など運転には特に神経を使う季節となりました。

では本題です。昨日、空き家をいずれ売りたいとのご依頼をうけました。特に田舎では、農地も所有しておられる場合も多いので、売買となると、宅地と農地で考えていくことになります。いわゆる土地建物と、田んぼはセットで売買という簡単な話ではなくなります。

と言うのも、農地は例え自分の物でも勝手に処分したりできない農地法という法律で守られています。例えば、自分の畑を宅地に転用して駐車場や車庫を建てたいという場合など、都道府県知事等の許可が必要になってきます。この許可を取るための申請も条件によっては農業委員会に届け出をしたりと様々です。

売買に話を戻します。したがって宅地と建物は買い手が見つかれば売買が実行されますが、農地は転用ができるかどうか、そして許可が受けれるかどうかという事になりますので、時間がかかります。
相続したけどどうしたらいいのか分からない方も多く、朽ち果てた空き家が増え続けています。

もし手放すことを決断された場合は、早めに相談されることをお勧めします。売買は需要と供給の世界ですので、即座に買いたい人が見つかる事もあれば、何年も見つからない、売れないなどの事例は大変多いときいています。

今回はこれで終わりにします。暖かくして素敵な1日を。

マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば気軽に質問してくださいね！こちらからお願いします。

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

9月に入りました。秋の気配よりまだまだ暑い日が続いております。早い所ではもう稲刈りが行われ、実家の方も中旬には刈り取り作業かな?と思います。台風の進路が気になる時期に突入です。

では本題です。今日は農地についてお話します。例えば相続で農地を取得して、実際には農業をするのもやめようかなとか、農地を埋め立てて家を建てようかとかお考えの方に知っておいていただきたい内容です。

農地には農地法という法律があり、自分の土地でも勝手に売ったり、家を建てたりできないというのが原則です。

この農地法は元々は日本の農業を守り、生産力の低下を防ぐ目的の法律です。いわば離農者が増え、日本では食料が作れないといった事態をできる限り防ぐ目的です。

じゃあ農地は絶対に売ることも家を建てることもできないのか？とい事ではなく、条件に基づいた許可を取る必要があります。許可の申請先ですが、農地を他の農家さんに売る場合や貸す場合は、農業委員会の許可が必要となり、これを農地法3条許可と言います。

農業のプロの許可が必要という事ですね。という事は、相手が、ある一定期間以上の農業従事者でなければ、売ることも貸すことも原則できないという事になります。

では農地をやめて、家をたてるという場合や駐車場にする場合（転用）は、また違ってきます。自分の農地を転用する場合は、都道府県知事等の許可が必要となります。（市街化区域なら農業委員会への届け出）
これが農地法4条許可です。

ややこしくなってきました（汗）

もう一つの場合は、自分の農地を転用（農地以外のものにする）してさらに他人に売ったり、貸したりする場合も都道府県知事等の許可が必要となります。（市街化区域なら農業委員会への届け出）
これを農地法5条許可といいます。

こういった許可をとったうえで、建築確認等ができますので、例えばすぐに田んぼを埋めて造成し、家を建てるという事ができません。さらに農用地区域になっている場合は、原則、家などは建てられないので、まずはその農用地の除外ができるかどうかという所から調べていきますので、1年以上の期間を要したりします。

私自身もよく理解していない所もありますので、ブログにアウトプットして知識を深めています。農地は自分のものでも勝手にできないという事、転用には許可が必要で1年以上の歳月を要する事もある、そして必ず転用できるとは限らない、という事です。今回はこれで終わりにします。

今月も頑張りましょう。素敵な夜を。

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