住宅ローンの繰り上げ返済

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

最近実家からズッキーニをいただくんですが、ズッキーニのチーズのせが美味しくてはまっています。あとキュウリのごま油和えが美味しいですね~。野菜も本当においしい。作ってる両親や野菜たちにも感謝です。

さて本題です。7月に入り住宅ローンの動向をのぞいていますが、特にネット銀行(店舗を基本的にもたない)の借換金利(住宅ローンをA社からB社に借換)最安値は0.38%となっています。これはコロナの影響で住宅ローンの支払いの見直しを考えてる人へのものだと感じます。

とにかく金利はスーパー低金利なのはまだ続いています。今日は繰り上げ返済についてつぶやきます。
繰り上げ返済というのは、住宅ローン返済中に、内入れ(一部繰り上げ返済)をする返済方法です。この繰り上げ返済は、2種類あります。
繰り上げ返済.jpg
①の期間短縮はとにかく返済期間を短くしたい方、例えば定年までに返済したい場合など。②の返済額軽減は、例えば5年後に子供にお金がかかりそうなので、月々の返済額を減らしたい場合などです。

繰り上げ返済の中身は上の図で、5年後に200万円を内入れする場合、その200万円は元金返済に充てられます。すると200万円に対する利息がそのまま消滅します。もし①を選んだ場合は返済期間が短縮され、②を選んだ場合には、月々の返済額が減額します。

ちなみに3,000万円を借入、金利1%、返済期間35年の住宅ローンを組み、5年後に200万円内入れした場合に①の期間短縮した場合、2年7か月(31か月)短縮されます。

②の返済額軽減の場合、月々の返済額は84,685円→78,252円になり、6,433円減額します。

支払総額を見た場合①では、34,912,151円、②では、35,251,991円となり①の期間短縮のほうが、339,840円お得という事になりました。

いずれも金利の低い現在では繰り上げ返済もいいですが、先々で教育ローンなど、住宅ローンより高い金利の商品を組まないように、現金をストックしておくのも方法の一つだと思います。住宅ローン減税も10年あるいは、13年間あるという事もふまえて繰り上げ返済にまわすべきかどうか相談してみるといいというのが今の結論です。

ちなみに繰り上げ返済のことは金融機関さんはそんなに言わないので、勉強会など通じて情報は仕入れてください。知ることは守ることにもなります。今日はこれで終わりにします。素敵な夜を。

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住宅ローンの中身!

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昨日は朝から、ハワイアンミュージックをBGMに午前、午後とも資料作ったり確認したり。これまで休日は家族で外出が頻繁だったのですが、コロナから家にいる時間が間違いなく多くなりました。秋に行われる地元の運動会も中止となり、各行事は自粛の方向です。お家時間を楽しくという生活スタイルが主流になるのかなと感じています。

では本題です。今日は住宅ローンの中身についての投稿です。
元利均等&元金均等.jpg
住宅ローンは①の元利均等返済と②の元金均等返済の2種類で、ほとんどの金融機関は①の元利均等返済という組み方です。金融機関によっては①と②を選べる所もあるようですが、まずは中身をみていきましょう。

①の特徴は、月々の返済額を一定にしてその中に元金部分と利息部分が入っています。①の図のように支払い当初は利息の占める割合が多く、返済が進むにつれて元金の割合が多くなっていきます。

②の特徴は、元金部分の支払いを一定にして、残高に応じて利息をのせていく方法なので、当初は支払額が多く、返済が進むにつれて月々の返済額が少なくなるのが特徴です。

①と②のシミュレーションしてみると、①と②の総返済額の差額は305,472円となります。同じ3,000万円を借りて支払総額が約30万円違うということは、その差額は利息によりますので、金融機関からみれば①の元利均等返済の方が利息部分の利益が多いという事が分かります。

金利が高くなればなるほどこの差額は大きくなっていきます。そうなると②の方がいいなと感じるかもしれませんが、①は毎月の返済額が一定なのに対して、②は支払い当初の返済額が多いため、場合によると金融機関の審査に通らない可能性がでてきます(年収負担率により)

②を選択される方は、徐々に返済額を減らしていきたい方に有効です。

いずれにせよ、住宅ローンは誰にでも共通でこれが良い!という事は一概に言えませんし、確かなことは今の超低金利の場合は一見、差額が出にくい感じに思いますが、金利の上昇などで大きく変動していきますので、借入時期はとても大切だという結論です。今回はこれで終わりにします。今夜も涼しくして素敵な夜を。

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住宅ローンのボーナス払い

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アップルウォッチと+ワイヤレスイヤホンを妻と娘からもらってから、散歩が楽しくなってきました。楽しみにしていたライヴも延期の延期で来年に持ち越しです。インスタライヴやラインライヴで楽しんでいますが、実際にアーティストの方々は大変ですよね。

地震もなんだか頻発しています。コロナの影響で温室効果ガスは減っているという事実。100年に一度。偶然でしょうか。真剣に考え直す時期かと思います。ただ極度に怖がる必要もないし、自身は免疫をあげていくように生活スタイルも見直せというメッセージかと、良いようにとらえていきます。笑っていきましょうw

では本題です。今日は住宅ローンの事についてつぶやきます。ボーナスが支給されない、大幅カットされる方多いと思います。ここで気になるのは住宅ローン返済をボーナス払いにされている方です。夏と冬でかなりの金額を返済予定に入れてる方は捻出が大変ではないでしょうか。

対策として考えられる点は以下の通りです。いずれも金融機関への相談が必要になります。

①ボーナス併用払いから→月々均等払いへ変更する。②金利の安い金融商品への借換検討。
まず①の場合ですが、今後、ボーナスがあるか否かはわからないので、そういったリスクをさけるという面では均等払いはおすすめです。しかしながら、月々の返済額が増えますので、支払い自体が可能かどうかという点は十分に検討が必要です。

元々、月々の返済を抑えるために、ボーナス払いを選ばれているという事が多いでしょうから。②の場合は現在お支払いの住宅ローン金利より例えば1%違い、かつ残金が1,000万円以上あるという場合は検討の余地はあると思います。借換で結果的に月々の返済額が減少した実例は結構あります。

ただし他の金融機関に借換時には、抵当権設定費用や事務手数料、保証料などの諸費用がかかりますので、それらの諸費用も加味して、今よりメリットがあるかどうかを必ず検討する必要があります。いずれも借入残高や金利、完済年齢も検討が必要ですので、まずは相談してみてください。

せっかく手に入れたマイホーム。今の最善策をとれることを願っています。今回はこれで終わります。素敵な夜を。
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建物価格の中身!

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皆さんは1日にTVを見る時間はどれくらいありますか。私の場合、オンタイムでTVを見ることは本当に少ないです。見たいドラマなども録画してみますので、それ以外はほとんど見ません。スマホ見てる時間の方が多いかな。あまり健康にも良くはないのかもしれませんが、TVより面白いですね。おじさんがご飯を黙々と食べてる動画とかみてしまいますww

では本題です。今日は家づくりにかかる費用についてと、やってはいけない行動パターンについてつぶやきます。マイホーム計画では資金計画が大切というのは何度も言っています。かならず予算の把握は必要になってきます。住宅ローンは年収や個人の信用情報によって借りれる金額は変わります。もっと正確に言えば、金利によっても変わります。

ここでまずやってはいけない行動パターンについてお話しします。ここでのお話は予算はいくらかかってもOKという方には当てはまらないかもしれませんのでご了承ください。まずマイホーム計画では総額予算を把握してください。予算の把握のないままに気に入った物件(土地・建物)を決めるというのは、できるだけ避けた方がいいと思います。

なんでかと言うと、予算の把握のないままに、夢と欲しいが先行して実際には買えないと分かった時のテンションは本当に下がってしまいます。夢でなく実現させるためには予算というのをしっかりと把握していきましょう。
それでは建物価格というのをみていきます。建物価格の中身はこのようになっています。
建物価格.jpg

建物の価格表示は様々です。例えばチラシに1,500万円~という表記がされていたとします。その価格は本体価格なのか、すべて含んだ価格なのかという事で、チラシのどこかに記載してありますので確認してみてください(小さな文字で書かれているのをよく見ます)

表記の仕方で、安く見せるというのはよくあるパターンですが、この事実を知っていた場合は、事前に聞くこともできますし、何より皆さんが、安いけど、これは本体価格だから、ほかの諸費用はまだまだ金額が上がるんだな!という腹づもりができ、一見、低価格だから飛びつくという選択肢を狭める原因を回避できます。

こんな風に建築費用はいろんな項目により成り立っていますので、建築の総額という所をきちんとみていく必要があります。マイホーム計画は人生の最大プロジェクト!ドキドキワクワク楽しくすすめていただき、何度も後戻りしないためにも予算の把握は必ず行っていただきたいので、知識は必要になります。

お金の事でせっかく抱いた夢のマイホーム計画が後戻りすることは結構多いです。買えると思っていたものが買えない時のお客様の顔を知っているから、きちんとした資金計画をという取組を実行しています。わからない事はどんどん聞いて解決しましょう。今回はこれで終わりにします。今週も家事に育児にお仕事頑張ってください。素敵な夜を。

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いつまで続くか超低金利!!

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先日、父の日の前倒しでもらったワイヤレスイヤホン。これが予想以上によくて散歩の機会が増えてますw線がないことのストレスフリー、最高です。

では本題です。今日は住宅ローンのことについてつぶやきます。6月に入って各金融機関の金利をみてみると、ネット系の銀行の変動金利は0.399%が最安金利でした。10年固定金利でも、0.55%。確かにマイホーム計画をするにはとんでもなくいい時かもしれません。

金融機関は住宅ローンだけでなく、ローンの借り換えにも対応しています。これは数年前に借りている住宅ローンを今の安い金利商品に組みなおすという事をさします。私は組み換えをあっせんはしていませんが、情報という所で提示しています。簡単に言えば保険料の見直しのようなものと似ています。

あまり意味がわからずに入って、結果的には保険屋さんの都合で切り替えられてる・・・何てことありませんか。これと同じで、結果的にお金の事って自分を守るのは自分で、そのためには損をしないような知識を持つしかないというのが結論です。

しかし何度もやっていれば分かるかもしれないお金の事、でも人生1度きりの住宅ローン、分からなくて当然です。お金の事大事だからと、資金計画セミナーをやる会社さん増えました。すごくいい事だと思います。
話を戻します。金利差は住宅ローンのような長い期間では数百万円の差になります。もしご夫婦、ご家族でマイホーム計画を少しでも考えておられるなら、今すぐの行動がベストかもしれません。

何度も言いますが、そうですね~、例えば全く同じ土地に全く同じマイホームを建てるとして、今年なら総額3,000万円で実現することが、3年後には3,500万円かかる、という話です。金利とはそういうものです。誤解しないでいただきたいですが、決して煽っているわけではありません。でもね~、やっぱりもったいないですもの、時期もお金も。本当に。

ただ、コロナ禍の事情でいろんな不安を抱えていらっしゃると思いますし、同じ境遇じゃないし、やはりそれぞれ考え方が違うので、とにかくこの人だ!この会社だ!ってところに相談してくださいね。

コロナで自粛していた、セミナー等もコロナ対策は万全にして復活させていきますので、弊社の家づくりに興味ある方は生の情報を取りに来ていただければと思います。このブログは日々思いを書いていますので真実です。

自分の体験が薄い事の場合、なかなか伝わりにくいところもあるかもしれませんが、日々探求していますので参考にしていただければ幸いです。今回はこれで終わります。
梅雨真っただ中、直中毒に気を付けて楽しい夜を。マイホーム計画の事や
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住宅ローンはボーナス併用がいい?

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

昨日は大雨でしたが本日はとてもいい天気でした。移動が多い1日でしたが帰宅するとネットがつながらないので、引込線のボックス調べたり色々やりましたが、直りませんでしたので、通信業者が明日来ることになりました。Wi-Fi使えないのでスマホでテザリングです。

それでは本題です。今日は住宅ローン返済についてつぶやきます。お客様からの質問で結構多いのが、返済にボーナスを入れた方が良いのかという事です。ボーナス併用返済というのは、夏と冬のボーナスを毎月の返済額に上乗せしていく返済方法です。それではボーナス返済のメリットとデメリットについて。まずは、メリットから・・・毎月の返済額が少なくなる。デメリットは、もしボーナスがなくなった場合の支払いリスク。

ボーナス払いはよほど月々の返済額を減らしたいという場合以外はあまりお勧めはしていません。事例でみてみます。
①借入額3,000万円 金利1% 返済年数35年 ボーナスなし均等払い②借入額3,000万円 金利1% 返済期間35年 ボーナス併用返済(7月に10万円、12月に10万円を加算)。
①の場合の毎月返済額は84,685円、総返済額は35,567,804円です。②の場合は月々返済額64,925円、総返済額は35,582,186円でした。

月々の返済額はボーナス併用払いの方が19,760円やすくなりますが、総返済額はわずかですが、14,382円ボーナスなし返済の方がお得になっています。ほとんど変わりません。ボーナス併用は月々の返済額が減るかわりに、元金の返済も少なくなりますので、どうしても利息の減り方が、ボーナスを入れない均等払いの方が早くなる仕組みです。

住宅ローンは長期にわたるので、先々で不測の事態に対応できる余裕があるほうが、支払いにゆとりがでてきます。仮にボーナスがある場合は、住宅ローンとは関係のない資金としてみた方が暮らしに余裕もでるかと思います。最悪ボーナスがカットされても返済できるプランが安心ではないでしょうか。

特に今の超低金利の住宅ローンは長く借りておいて、余裕があれば繰り上げ返済で返済期間を短縮するという方法や超低金利なので、繰り上げ返済しないで、住宅ローン控除で還付してもらう、この2点が今一番よい借り方ではないのかなというのが今の結論です。ライフスタイルはそれぞれ違いますし、返済計画も同じではありませんので、しっかりと計画して、信頼できるところに相談していくのが良いと思います。

今回はこれで終わりにします。また1週間頑張りましょう。素敵な夜を。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。

変動金利が有利なのか?

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今日は1日中バタバタして夕方を迎えています。兼業農家では田んぼの管理のため草刈りなどもあり、日曜日でもゆっくりしていないお宅が多いですね~。私はのんびりしたい派なんですが、コロナの影響もあって自分の中でまだステイホームです。赤身の肉が食べたいな~なんて思いながらブログ書いてます。

さて本題です。今日は住宅ローンの金利についてつぶやきます。コロナの影響で経済はこれからさらに落ち込んでいく気配があり、実際に景気回復を視野に入れて物価上昇率もあげていく方針だったアベノミクス。コロナの影響がなくても物価上昇率は目標の水準には全然届いていませんでした。住宅ローンですが、変動金利も今現在0.3%台が出ています。住宅ローン金利は、大きく分けて、変動金利と固定金利の2種類です。期間限定固定金利というのがありますが、期間3年固定と期間5年固定は実際には変動金利と同じ動きで連動している感じです。

マイホーム計画における金融機関の金利は資金計画に大きく影響していきますので、できるだけ安い金利で借りたいと誰しも思います。固定金利は返済額が決まりとても安心だなと感じますが、一方で0.3%台の変動金利は数字だけ見るとすごく魅力的なのは違いありません。もっともネットに出ている金利というのは、ほとんどが、この金利になるのは条件次第というお約束がついています。その条件というのは、借りる方の年収であったりその金融機関の取引状況だったり、いわゆる属性です。

5年前から安い変動金利で組んでる方と変動金利より高い固定金利で組んでる方、これまでの総返済額では変動金利に軍配があがっているのは確かです(金利だけでみれば)なぜかといえば、確実に金利が下がっていますので。
変動金利にはルールがあり、5年間は金利上昇があっても今払っている金額の25%以上増額しないというルールです。これだけ超超低金利だと更に動向が気になります。安心のために100%完全固定金利で行きましょうというのもよく見ると100%そうかな?という見解もでてきましたよ。

もっとわかりやすくお伝えしたいですねw奥深いので繰り返しもっと詰めていこうと思います。
今日はこれで終わります。また明日からも頑張りましょう。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。


団体信用生命保険

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

夫婦共々仕事をしているので、放課後は児童クラブにいく娘。お姉さんたちと楽しそう遊んでる姿を妻からライン動画でなどで送ってもらいニヤニヤしている父ですww元気で沢山の笑顔が何よりうれしいです。

さて本題です。昨日の記事の続きです。団体信用生命保険をもう少し深堀してみます。
団信加入は民間金融機関では加入は必須で、逆に団信に加入できないと住宅ローンそのものを借りる事ができなくなります。団信は保険ですので、一般的な生命保険の健康状態を告知して審査をうけるという観点は同じです。
ここで懸念されるのは、健康状態に不安がある場合は住宅ローンは組めないのか?という事ですが、方法があります。

こういった場合は住宅支援機構(旧住宅金融公庫)でのマイホーム計画を検討することもできます。住宅支援機構のフラット35という金融商品は、団信の加入が任意です。もし健康状態に不安があるが、マイホーム資金として住宅ローンを利用する場合は住宅支援機構での資金計画も視野にいれておくといいですね。

もっとも、資金計画の段階でそういったこともヒヤリングして、どこのどんな金融商品がいいのかをご一緒に検討しています。

団体信用生命保険は住宅ローンのが完済するまで続くと考えてください。保険料は別途現金で必要とかではなく、ほとんどの金融機関は住宅ローン金利に含むという形をとります。一般型(債務者が死亡した場合等にでる保険)は金利負担のない商品がほとんどです。
金利負担があるのは、三大疾病や特約ガン付きの団信で金利に0.1%~0.3%プラスされる事が多いです。

住宅ローンは30年や35年返済でマイホーム計画をされる方がほとんどでとても長期間になります。そこで資金計画の段階で予想できることへの備えはあったほうがいいです。日本経済の先読みは難しいかもしれませんが、金利が安いという事だけで選ぶと先々で後悔してしまう事が起きる可能性もあります。ここは金融機関任せにしないで、最低限の知識は必要だと思います。かしこい資金計画が結果、マイホームが夢から現実へと確実に近づいてくるのだと思います。

今回はこれで終わりにします。三密さけて素敵な夜を。

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金融機関の重視する審査項目

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今日は暑かったですね~。部屋の中の湿度も60%を超えていたのでドライ運転しています。家の中はPCや冷蔵庫、TVなどから放熱もあるんで、予想以上に暑くなるから我慢などせずにエアコンつけてくださいね。
湿度ですから不快感は。

さて本題です。皆さんが住宅ローンを借りる際に気になる点はどこでしょう。本当に借りれるのかな?いくらまで借り入れ可能なのかな?とかでしょうか。住宅ローンには必ず審査があるのですが、では金融機関サイドが融資を行う際に考慮していく項目の中から重視している部分を書き出していきます。ここにあげる項目は、9割以上の機関が融資を行う際の審査項目としています。
データは国土交通省からです。審査に落ちてしまう原因とも解釈できるので参考になれば幸いです。

まずは①「健康状態」、②「借入時の年齢」、③「完済時年齢」、④「担保評価」⑤「勤続年数」⑥「年収」
⑦「連帯保証」⑧「返済負担率」⑨「金融機関の営業エリア」審査項目の上位にしめていたのは以上です。
ちなみに雇用形態は7割、業種3割、雇用先の規模や所有資産は2割くらいでした。
①から⑨はパーセンテージの高い順に並べてあります。

ここから分かるのはまずは①の健康でなければ住宅ローンは組めない、正確には組みにくいという事が分かります。
住宅ローン組む際には、民間金融機関の場合、ほぼ団体信用生命保険に加入しなければなりません。
通称"団信"といいます。この保険は住宅ローンに特化した保険で、例えばご主人が住宅ローンの債務者(借りる人)だった場合、返済期間中にもしも事故や病気で亡くなってしまった場合に残されたご家族に住宅ローンが残らなくする保険です。

この団信もここ近年、本当に種類が増えてます。よく一般型と呼ばれるものは死亡や高度障害になった場合に住宅ローンが弁済されるもので、保険料は金融機関が負担するといったケースがほとんどです。
後は、三大疾病などガン付きの団体信用生命保険や八大疾病、あるいは就業不能時など、大変多くの種類があります。金融機関は金利だけでなく、こういった団信をセットしての差別化もしています。

弊社のお客様の中にも、ガン付きの団信を選ばれたりする方も増えてきました。死亡原因でガンはとても多くなっていますので安易に一般型で住宅ローンを組むと後悔する場合があります。途中から団信の変更は原則できませんので。あと、年齢が50歳までとか制限があります。①から⑨のわかりにくそうな項目についてはまたお話しします。
住宅ローンを選ぶ基準はただ金利だけでなく、団信をどうするのかという事にも目をむける必要性があります。

とても複雑な内容もありますので、今加入の保険との兼ね合いもでてきますが、団信はあくまで住宅ローンに特化したもので、何かあった後の生活を保障するものではないので十分注意してください。
むし暑くなってきましたので、ドライ運転で除湿しながら楽しい夜を。

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住宅ローンを知ろう!

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一昨日は娘の友達が遊びに来ていたので一緒にご飯を食べたりし、昨日は娘が友達のお宅にお邪魔し、とても楽しい時間を過ごしたようです。保育園からの友達ですが違う小学校へ通っています。友達と楽しく遊ぶ姿は親も嬉しいものですね。
子供が仲良しなんでお母さん同士が交流するという仕組みになるようです。僕は苦手ですけどww

さて本題です。弊社でも行っている家づくり勉強会の中に、資金計画セミナーもあります。
マイホーム計画には必ず出てくる住宅ローン。お金の勉強は難しいけど知識や正しいであろう情報は入れておいた方がよいと思います。というのは前にも言ったようにマイホームは引き渡した後でも、保険などの保証である程度守られますが、住宅ローンはほんと自己責任です。

皆さんご存じでしょうか?これだけ低金利となった今でも、住宅ローンが払えずにマイホームを手放すという方が年間何千件です。住宅ローンを借りる際には必ず審査があります。これは信用調査というやつなんで、金融機関がみるのはこの人に返済能力があるかどうかという所です。
また信用調査については、別に投稿します。お金の事は知っておいてください。知ることで守れることがありますので。

晴れて審査を通過すれば、何千万円ものお金を借りる事(金融機関からの融資)ができます。信用で何千万円ものお金を借りれる=マイホーム計画が実現するという事になるので、住宅ローンというのはめちゃくちゃ便利な金融商品なのは間違いありません。しかも金融機関の商品争いで、一昔前よりよい条件でしかも低い金利で借りれる様になったので、夢のマイホーム実現が夢で無くなる人続出だと思います。

信用取引の中には、土地・これから建てるマイホームはすべて金融機関の担保(抵当)になります。もし建替えなどで既存の車庫は残したまま住宅ローンを組むときにも、土地にある不動産(車庫など)はすべて担保にします。
お金を貸すかわりの身代わり・・・みたいな感じかな。

信用取引なんで、毎月決まった日に決められた金額を払い、場合によっては月々返済+年2回のボーナスも払うといった責任があるのが、借主、この場合は債務者と言います。ではこの返済が滞るとどうなるのか?
当然金融機関からの催促があります。でも滞るという事は、その原因が失業であったり、病気であったり。
そして代わりに保証会社が金融機関に住宅ローンを返済していきます(保証料とかとい名目はこのためです)

これで支払いは免除されたわけではんく、今度は保証会社への支払いが始まります。でもここで債務者が支払い能力が復活することはまずないです(代弁者がいれば別ですが)ので、結果的に土地・建物は差し押さえられて、破格の値段で競売にかけられてしまします。そんな案件が全国で起きています。

ここで考えられる生活で皆さん言われるのは、子供たちのことです。親はマイホームを手放す事の意味がわかっている部分があるので我慢できるかもしれませんが、子供たちはどうでしょう。これまで友達を自慢の部屋に案内していたこと。家族でBBQした庭、環境がかわってしまう真実。いや現実的にはそんな思いをさせてしまった親御さんもめちゃくちゃ苦しいはずですね。
だから住宅ローン・お金の事は知識を入れていただきたいと強く思います。

実は弊社では原則変動金利はお勧めはしていませんが、現状ではこんな統計がでていました。以下引用です。

住宅ローンを利用する人の6割近くは変動型金利を選んでいることが、民間住宅ローン利用者の調査で分かった。(住宅金融支援機構調べ)長引く超低金利の影響で、変動型の比率は高まる傾向にある。一方で金利の先高観が強まっていることを反映し、全期間固定型を選ぶ人の比率がじわりと上昇する傾向もうかがえる。

6割が変動金利を選んで住宅ローンを組んでいるんですね。またこの辺の事も投稿したいと思います。
三密避けて素敵な夜を。

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不動産取引と手付金

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大分暑くなってきましたね~。外出時のマスクも暑さを倍増させますがこれは仕方ないですね。通風もいいですが、これからの時期は湿気を室内によびこむことになりますので、エアコンでドライ運転などしてくださいね。多すぎる湿気は結露のもとになりますので。それから網戸の汚れはかび菌の宝庫でもありますので、掃除してから換気がベストです。カビはアレルギー物質なんで気を付けてください。

それでは本題です。当時、初の新築の案件で土地の契約をする際に、手付金というのが必要になり、いくらかと言うと売買金額の1割頂ければと、業者の方に言われ様な気がします。その当時は手付の性質というものがよくわかっていなかったので、業者さんの言われたと通りの取引をするのが当たり前だと思っていました。
実際に取引というのは、売主さんと買主さんとの合意で成り立つものなので、売ります!買います!で成立します。

もっと踏み込んでいけば手付金額の決まりはありません。1,000円でもOKです。例えば売主さんが1,000万円の土地を
売るのに買主さんに手付金を500万円くださいといって買主さんが了承すればそれでもOKなんです。民法上なんの問題もありません。ただし売主が宅建業者(不動産屋)で買主さんが宅建業者でない場合に話が変わっていきます。
その場合は民法ではなく宅建業法が適用され、手付金なども売買金額の2割を超えてはならないという制約がでてきます。1,000万円の売買なら手付金は200万円をこえてはダメだという事です。

なんでそんなことになるかと言うと、売主側が宅建業者=不動産のプロ、買主さんは素人となった場合、売主は自分に有利に話を進めて契約等にもっていくことが考えられるからです。もっともそんな業者さんがあってはならないですが、知らぬ間に買主が不利な条件で契約した場合などのトラブルを防ぐために宅建業法という制度をもうけて素人である買主さんを保護しています。ですから買主、売主双方が宅建業者の場合はこの規定はありません。
不動産売買というのは高額な取引になるので、とにかく買主さんに不利になる要因を排除していく法律です。

話を戻すと手付金を1割というのは決まりではないので、交渉することはできるという事です。
じゃあ手付金なしでもいいの?ということになりますよね。はい大丈夫です。しかしこれは売主側からみると、本当に買う意思があるのか不安になります。このあたりの取り決めを売主側、買主側双方から聞いてすり合わせしていくのが仲介業者となるわけです。個人売買でも可能ですが、不動産取引は高額となるため、間を取り持つ交渉役を仲介業者に頼むのが一般的な流れとなります。その方が安心しますよね。

今日はこの辺で終わりにします。できるだけステイホームで素敵な夜を。

住宅ローンから逃げるな!

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主に営業活動を行っている松崎好明です。

昨晩の事、マスクをして登校している娘のために、メルカリでミシンを買い、暑さ対策の冷感マスクを作っていた妻。
ひんやりは出来たが蒸れを抑える課題ができたと、せっせと作り上げていく姿に、感謝の気持ちとありがたさを感じました。同じことは、なかなかできませんから。

さて本題です。昨日の続きです。土地探しからスタートし、何とかお気に入りの物件がみつかり購入へと進んでいきました。その時に土地の買い方、お金の事、住宅ローンの知識などありませんでしたので、まずやったのが土地購入の意思を伝えるために購入先(開発公社だったと思います)へその旨を伝えたところ、まず買付申し込みをお願いしますとのこと。常にお客様と行動は共にしていたので、事前に聞いたことを伝え、同行していくという流れです。

この時、お客様はもちろん何をどうしていいのか何もわかりません。私もわかりません。ただ必死に調べてはいたと思います。緊張の連続です。お客様からみれば、私はプロそのもの。何千万円の買い物の幕開けです。
買付申し込みは書面だけでしたので何事もなく終わりましたが、担当者から契約日のすり合わせが出たところから雲行きが怪しくなってきました。この雲行きというのは私の心の中です。

まず契約時には手付金として土地の価格の1割が必要ということ。お客様に確認すると1割の現金はないとのことでした。ここのあたりの記憶は定かではないですが、基本住宅ローンでまかなう方向でとお客様。
そうすると、住宅ローンの申し込みが必要だから、まずは事前に相談をする方向でお客様が休日でも営業している金融機関のローンセンターへ予約をいれました。

予定通りお客様に行っていただくと、間もなく、お客様からの電話で、土地購入だけで、住宅ローンは使えないとのこと、しかも住宅ローン申し込みには事前審査や保険加入、保証料などよく意味が分かりませんでしたとのこと。
休日でしたがすぐにお客様に会いに行った時の奥様の顔今でも覚えています。いつもとても笑顔が素敵な方でしたが、その日は笑顔はなくなんとも言えない暗い表情で、ご主人様からもなんかよくわかりませんでしたし、あの土地買えるかわからないので、マイホームはやっぱり無理なんでは?と・・・

ローンセンターの方が悪いわけでなく、業務上の話はしていただいたと思います。ここでの最大の失敗はお客様だけをローンセンターに行かせてしまったこと。今はスマホですぐに調べれるけど、その当時は当然ガラケーで今ほど様々なやりとりもできない時代。土地が見つかっていよいよ本格的にマイホーム計画が現実的になると気分も高揚していた矢先の事。買えると思ったものが買えないとなった時のテンションはどれほどか。

資金計画めちゃくちゃです。大きな流れが分からずにただその場その場の事だけに焦点があたり、しかも聞いたこともない住宅ローンの中身。今自分があるのはあの時の奥様の何とも言えない表情があるのは間違いありません。
お金の知識がなさすぎた自分がいたのが最大の原因でした。
資金計画はマイホーム計画の最大要素といっても過言ではありません。お金から逃げてはダメです。

この日を境に自ら勉強し、決してお客様を1人で金融機関に行かせないというスタイルができました。
初めてずくしの仕事は土地の契約に続いていきました。

今回はこれで終わりにします。三密さけて素敵な夜を。

初めてずくしの仕事

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

お客様から相続(登記)の事を聞かれ分かることをお伝えし家系図を司法書士の先生にお渡ししました。
住宅の仕事をやっていると生活にかかわる税や不動産に関する事など本当に多方面の質問が出たりします。
お客様との話はコミュニケーションの神髄。聞かれたら答える、そして分からなければ調べる、そしてまた伝える。
自分の足らない所はお客様が教えてくれます。

さて本題です。マイホーム計画の重要項目である資金計画。営業を始めてから1,2年たった時に、新築の案件に巡り合い、初めましてからのスタートでした。若いご夫婦とお子様の3人家族でアパートにお住まいでした。
なんとなくマイホームが欲しいなと思われていて、私自身、新築案件は初めてでした。まずは土地を探すところからですが、なかなかいい物件にあたりません。

土地探しって本当に奥深いというかこれも縁だと感じます。またあの当時に話を戻します。
まずやったのが、不動産情報。お客様からヒヤリングした基準は松江市に通勤するご主人と米子市に通勤する奥様の通勤時間を考えてできれば中間のエリア。そうすると松江市と米子市の中間は安来かなとい目星。
当然予算がありますので、考えるのは良い立地で安い物件。ないです!そんなの!(汗)

今なら土地相場を調べることもできますが、何も知らない私はとにかく探し続けては、土日に見ていただく。
何社かの不動産屋さんにも連絡して調査もしました。そのころ不動産屋というイメージは土地を高値で売りつけるプロ集団というようなイメージwwいや実際にはそんなことはないと思います。叱られますねww
バブルのイメージが強すぎますね。安い価格の土地もありますが、なかなかいい物件に巡り合うことはできません。

大変だな~と思って動いていたところ、新たな分譲地情報があり、家庭菜園付きの付録がある物件でした。
日曜日毎にお会いしていたお客様、同じ時間を共有して仲よくさせていただいていたと思います。
その時に、このお客様は他社に行かれる様な気は全くしていませんでした。もちろん弊社との制約はなにもなかったです。人となりかな~って思います。信用してもらっていることが分かっていましたので本当にうれしかった。
しかもその土地を気に入っていただき、次は土地を買う手続きへと移ります。

実はこの先の仕事の進め方もやったことないし、未知の領域へ突入しました。この先の事は誰もわからないので聞く相手もいませんし、頼るのは自分自身という環境がまっており、不安の連続、初の資金計画でした。
この先でお客様のテンションが一気におちてしまう事が起きてしまいます。
今回はこの辺で終わりにします。
素敵な夜を。


間取りよりお金が優先

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

本日から学校再開で本格的に1年生を再開した娘。給食が食べれるかな~って心配をしていた様です。少し残したみたいです。
1年生の時の時の記憶はほとんどありませんが(45年前ww)木造校舎で2年生の時に建て替えられたと思います。
給食で嫌だったのは、当時の牛乳。というか脱脂粉乳で、とにかく激マズだったことは鮮明に覚えていますw
脱脂粉乳からパックの牛乳に変わったときは本当に助かりました(汗)

さて本題です。マイホーム計画で並行して必ず検討する資金、つまりお金の事。土地と建物に必要な資金は何千万円という金額。①総予算(マイホーム計画にかかる全ての資金)=②必要な資金となります。②の資金は自己資金+住宅ローンという事なんですが、まずは住宅ローンというものに焦点があたっていきます。いったいいくら借り入れができるのか?どこで借りればいいのか?

ネットのリサーチをしても本当にわかりにくいのが住宅ローンです。元々住宅会社は家を建てるのが仕事で資金計画はお客様任せでした。というのも一昔前まで住宅ローンは住宅金融公庫(現在は住宅支援機構)が取り扱っていたため、家の資金はまず住宅金融公庫へという流れがほとんでした。しかし住宅金融公庫が民営化し、窓口が一般の金融機関になり、全国の金融機関が各々で住宅ローンという金融商品を出していった事で、ものすごい数となっていきました。
現在ではおよそ5,000種類もの住宅ローンがあります。

こうなると、どうやって選べばいいのかわからなくなります。同じ金融機関でも複数の住宅ローンが存在していますので自分にとってのオンリーワンはどうれか?今はどこの住宅会社さんも資金計画、つまり住宅ローンの勉強会を開催しています。マイホーム計画において資金計画がどれだけ重要な事かを分かっているからです。
その理由として、実際にマイホームを建てる時にもっと勉強しておけばよかったというのが全体の4割以上という調査結果が出ています。

バブルの時に住宅ローンをめぐっての悲惨な出来事や、今も年間に何全件ものマイホームを手放すという事実。
住宅ローンの知識がもう少しあれば、変わったかもしれません。よく勉強会でいいますが、住宅ローンを組むのはお客様で、そこはすべて自己責任となります。マイホームそのものは守れる仕組みがありますが、住宅ローン返済は守ってあげることができません。
自分自身が実際に住宅ローンと真剣に向き合わなければいけなかった理由は、あるお客様との失敗からでした。

今回かこの辺で終わります。楽しい夜を。