2020年6月 7日 - 2020年6月13日

いつもありがとうございます。
主に営業活動を行っている松崎好明です。

一昨日の夜も、にわかなパソコン教室をやりました。これまでパソコンもほぼ構った事のない人ですが、やった分は確実に進歩されています。私も教えるほどのスキルはないですが、日々の業務で困らない程度はできます。現在はワード編ですので、次回からはエクセル編に突入～。頑張ってくださいと褒めちぎりましたｗｗ

さて本題です。今日は土地を選ぶときについての事をつぶやきます。土地選びで苦労されてる方はとても多いと思います。実際に弊社とのご縁をいただいたお客様も本当に長い月日をかけて探していったケースもあります。開発公社やデベロッパーが土地を買って分譲する、いわゆる分譲地と欲しい地域の売土地を見つけていく場合などが主流です。

皆さんも見られたこともあると思います、車で走っていると道路際の空地に売り土地の看板を。その看板の下にはだいたい、取り扱っている不動産屋であったり、住宅会社であったり。なんで土地選びが難しいのでしょう。例えばマイホームは、建物だけに焦点があたりますので、気に入った外観や耐久性、デザインなど、分かりやすいのに対し、土地はイメージがしにくいという事だと思います。

というのも土地を選ぶ基準というのは、家の様に家そのものに焦点があたるということではなく、土地の場合はその周辺環境というのが必ず出てくるからです。あげればきりがないほど出てきます。例えば、子供さんにとって安全な立地だろうか？駅に近い？通学路は安全？危険な場所はない？車の往来は？マイカーの出入りは？近隣の人はどんな人？などなど。

この条件は住む方のライフスタイルによって様々だし、優先順位もかわっていきます。土地選びもふまえ、マイホーム計画で最初に抑えるべきポイントは予算の把握だと思います。まずは資金計画で概算の総額をつかんでいくといのが一番失敗しないやり方だと思います。土地の金額が分からなければ実際の総予算はでません。だから概算をみて、どれだけ土地購入代金にかけれるだろうという、ここを把握していくのが結果的に確実に安心なマイホーム計画が進んでいきます。

初めてづくしな事ばかりあって迷う事も多いので、不動産屋や住宅会社の情報を集め、ここだと思われる会社に相談してみてください。しっかり把握しながら不安や疑問を解消してもらうことが大切です。まずはお金の事、予算と総額をおさえることが先決だと思います。大雨に注意して素敵な週末を。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。

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ここの所ZOOMを使ったセミナーが頻繁に行われており、改めて便利なことに実感しています。移動のない事で時間の有効利用ができるのと、遅い時間でも可能だという事、コロナに気づかせてもらいました。いち早く確かな情報、あるいは確からしい情報を届けるには最適です。確からしいというのは、はっきりとしたエビデンスや根拠はないけどなんか伝えた方がいいのでは？という情報などです。

それでは本題です。今日は住宅のあり方についてつぶやきます。日本の家屋の寿命は欧米に比べて、とても短命だということ。これは先進各国で比較したものですが、イギリスは約81年、アメリカは約67年、日本は約32年という結果がでています。そもそも樹齢６０年～７０年の木材を伐採して家づくりを行うという観点からみたら、少なくともそれ以上の耐久性を持たせるのが理に適うと思います。

お客様はマイホーム建築されるときに、少なくとも３０年の寿命なんて思って購入する人はいるでしょうか。
マイホームはお子様への贈り物という想いもあります。もちろん新築で建てれば、ノーメンテナンスで生涯いけるという事はないですが、いわゆる骨組み（躯体）は健全な状態で、リフォームでまた何十年という形で受け継がれるべきものです。

実際に新築を含めた流通数で中古住宅が占める割合というのが、イギリスは約８８％、アメリカは約８３％に対し日本は約１５％と中古住宅の取引がとても低い割合となっています（国土交通白書より）
また住宅投資のうちでリフォームが占める割合でみると、ドイツは約６２％に対し日本は約２７％という事です。
ドイツやイギリスアメリカでは、実子以外にも住宅が引き継がれていくという流通が確立しているのに対し、日本は使い捨てのようなイメージがあります。

アメリカでは必要以上の住宅を作らせないような規制もあり中古住宅に手を加えリフォームした場合に、新築で建てた時以上の価値で取引されることが普通です。いわば中古住宅は価値があるので、引き継ぎ購入して流通を作っています。日本は中古住宅における家屋の価値は年々下がり続けいきます。

お客様のニーズと実際の日本における住宅事情が異なっていますので、それを食い止めるため、住宅の性能、耐久性を真剣に考え、不動産の価値を根底から見直す取り組みをおこなう必要性があり、徐々に性能・耐久性を重視していく取組にもっともっとならなければいけないと感じます。そのためにはまずは私ともがしっかり勉強していかなければと気を引き締めています。

宅建業者が中古住宅を取引するときに平成28年より、依頼主に対して（売主さん）、既存建物の状況を調査すること（インスペクション）を建築士等に依頼するか否かを媒介契約書面に記載することとなっています。
建物の状況判断を、専門家にしてもらい、買主さんに伝えるという仕組みです。木材の素晴らしい強度や自然素材がおりなす豊かな空間が健全な状態で何十年もの耐久性を備えていくことが結果的に大きな費用対効果となり健康で豊かに暮らしていくという原点だと思います。

地震や温暖化の影響で益々過酷な環境になるからこそ、まずは耐久性という点がもっとも重要な家づくりだという今の結論です。耐久性を高める取組はまだまだ進化していかなければ。今回はこれで終わります。
素敵な週末を。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。

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昨夜、今月は父の日だからとワイヤレスイヤホンをプレゼントしてもらい、夜散歩してみたら、ものすごく音がよくて嬉しくなった父です。ウォーキングのお共に最高ですね。しかし蒸し暑かったですね～昨晩。

それでは本題です。梅雨入りしてより不快度数が上昇する季節となりました。今年はコロナでマスクもということで余計に不快感ですがここはしっかりと着用です。実際に気温もですが、不快の元は湿度です。気温が高くても湿度が低い場合は不快に感じにくいですね。人間が一番快適に過ごせる温度、湿度というのがあって温度は25℃、湿度50％のようです。

日本は海に囲まれていますので、高温多湿な島国ではあるのですが、地域でも湿度は違います。日本海側や内陸部、太平洋側でも違います。島根の松江市ではどうかというと、1年を通じて湿度（相対湿度）は70％を超えています。どちらかといえば他県よりジメジメな感じです。過去のデータをみてもほとんど変わりません。一番湿度の高いのが7月上旬から中旬で80％を超えています。湿度には絶対湿度と相対湿度があり、市販の湿度計に表示されるのが相対湿度です。中学校の勉強みたいですねｗ

ちなみに空気の中に含まれる水蒸気の量の事を絶対湿度といい、温度が高いほど水蒸気の量が多くなり、気温が低下するほど水蒸気の量が少なくなります。ということは冬より夏の方が空気中に含まれる水蒸気量は多くなります。
結露する原因というのは温度と湿度に関係しており、湿度も水の流れと同じように、高いところから低いとこへ移動していきます。夏場は普通外の方が湿度が高いので、その湿度は家の中に入ってこようとします。

どこから入るのかといえば、穴という穴から侵入してきます。家の性能で言えば気密性に大きく左右されます。玄関からの出入りや換気などでも湿気は侵入してくるので、この時期の網戸での通風はお勧めしません。一気に入ってきます。一番厄介なのは、夏場における内部結露です。

夏場は気温が高いので同じ湿度でも水蒸気の量が冬場の4.3倍（松江市）ありました。表面上に見える結露はわかりますが、壁の中にある結露はわからないので、知らない間で断熱材を悪くしたり、カビが発生し、その胞子を食べるヒョウヒダニが発生し、さらにそのダニを食べるマダニやイエダニが発生。それらは全てアレルゲンとなり、身体に悪影響を及ぼしていき、更にマイホームそのものの耐久性も低下させるという悪循環につながります。

一番良い対処とすれば、もちろん気密性能や断熱性能を上げる家づくりですが、今のお住まいにおける夏場の結露対策はやはり、エアコン除湿だと思います。エアコンは冷房と除湿を同時にしてくれます。電気代を気にされ、消してしばらくすると蒸し暑くなるのはそれだけ外部から湿った空気を呼び込んでいる証拠ですので、27℃設定くらいで常時稼働していくことが結果的に建物にも健康にも良いというのが今の感想です。

今回はこれで終わります。エアコン上手に稼働させて快適な夜を。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。

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先日地元の方から、パソコン教えてくれん？と言われ、いいですよと、言ったところノートパソコン持参で来られました。50代の方ですがパソコン教えてくれん＝ワードかエクセルか？みたいな想像は容易につきましたｗ
自治会での資料は手書きというのはまずありませんので、集計表等作りたいからという事でした。最近は手書きのものをデータ化するようなアプリもありますが、学ぶという事は素晴らしいですね。もう２、3回はトレーニングが必要な感じです。

さて本題です。今日は不動産を売りたい背景についてつぶやきます。皆さんがマイホーム計画を進めるうえで土地がない場合は土地探しをしていきます。実際にはこの土地が決まらないと正確な建物のプランニングはできません。近隣状況や、道路位置、方位など。しかしながら気に入った土地というのはすぐに見つかる場合もあれば1年待っても見つからない場合もあります。ここで大切なのはやはり情報です。

売地が出てくる背景には必ず売りたい人（売主）の事情というのがあり、それによって売値の価格が大きく変動する場合が出てきます。その事情というのも様々で、①すぐにお金が必要な場合、②相続する人がいない、③すでに別土地に住まいがあり、不要になった。ここから売主さんがとる一連の行動です。まず売主が売りたいと思う土地や建物があった場合、まずはA不動産に依頼します。売主さんはこの場合A不動産だけでなくB不動産にも依頼することができます。この場合の取引は一般媒介といわれます。売主と不動産屋との取引は3種類ありますが、そこはまた別の機会に。

売主が自ら買主をみつけてもいいのですが、実際には見つからないので、不動産のネットワークを使う方がほとんどです。話を戻します。①のような事情がある場合は、相場より安く買える場合もあります。すぐにお金が欲しいからです。②や③の場合は緊急性はないので、例えばもともと売主が以前に買った土地の場合は、購入した金額で売りたいという背景が出てきます。この場合、立地にもよりますが、人口減少が起きている地域の土地相場は購入時より相場が下がっている場合がほとんどです。

元々住んでいた場所が奥出雲で、現在は松江市にマイホームを建てた場合などは、お金より処分してしまいたいと思われる方が多いです。不動産（土地建物）は資産ですので、保有している限り固定資産税がかかってきます。しかも既存住宅がある場合、空き家になった家屋の利用か処分ということでも金額は変わってきます。ここで買主目線でみた場合、現状引き渡しという条件が記載してある場合は、安い価格提示になることが多いです。ただそのまま住めるような家屋か否かでも価格は変わります。

更地にする場合は解体費用が別途かかったり、その解体費用をあらかじめ売値に含んでる場合もあります。いずれにせよ、売りたい方の背景で価格は変わること、相場を知ることなど必要となりますので、そこは自己判断ができませんし、何より交渉する余地がありますので不動産会社や工務店等にしっかり相談し、判断していただきたいと思います。
今回はこれで終わります。じめじめした季節ですがクールダウンで素敵な夜を。

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車のナンバープレートにご当地ナンバーの「出雲」が交付開始されました。妻がそのナンバーの事を言っていましたので、出雲ナンバーとるのかな？ｗ松江ナンバーがあったらいいなとも言っていました。ご当地というのは喜ばしい事ですね。

では本題です。地元で大きな企業さんも現在週休3日で残業なしといった勤務形態になっています。どうしてもステイホーム中に営業的な自粛も余儀なくされていますので、これから影響が出てきそうです。マイホーム計画を進めておられた方やこれから購入予定の方の気持ちはどうでしょうか。今現在言えるのは、数年前よりマイホーム建築をすることへの有利性は今の方が上だと思います。

これはまずは、金融機関の住宅ローン金利。長期金利のベースである10年国債はコロナ前に上昇傾向にあったのですが、現在はほとんど横ばい状態です。ここで更なる金利低下をと考えそうですが、すでに日本のデフレ脱却戦術のマイナス金利政策によって金利がこれ以上落ち込むのは本当に考えにくいです。と実際には3年前にも同じようなことを言っていました（汗）まさかここまで金利が落ちるとはその時点では本当に思っていませんでした。実際には2年前より確実に1％以上は低くなっています。

住宅ローンのたかが１％はこれだけの差があります。例えばマイホーム計画で①3,000万円・金利２％・返済期間35年返済と、同じく②3,000万円・金利１％・返済期間35年とした場合の総返済額は①では41,739,108円②では35,567,998円となり、差額は6,171,110円です。同じものを買うのに600万円余計にお金を払うってナンセンスですね。さらに今は住宅ローン控除や、不動産購入時の税制優遇があります。私がこの仕事をしてきて、現在が最も買いやすい時期なのは間違いありません。

もし皆さんがマイホームを手に入れた場合は数字上でみてもそれは財産となります。財産には価値というものが必ずついてきます。という事は例えば土地選びの場合、同じ1,000万円での土地があったとします。住みたい場所というのが大前提なんですが、もし同じ価格帯の土地で迷われた場合、一つが、その土地の価値という視点でみるのは大切な事だと思います。売値と価値は同じではありません。

売値というのは人気のある土地なら当然あがりますので実際の土地相場ではないこともよくある話です。売却することがもしある場合ここが響いてくるのはやはり価値です。
またその辺はもう少し深堀したいと思います。ちなみに土地の平均相場が上昇しているのは島根県では松江市です。
全国的にみると、上昇率が最も高いのが沖縄県でした。コロナで都市一点型から地方分散型という考えが今後加速していきそうです。地方の良さも改めて見直される機会となりより住み心地を求められる時代に突入していきそうです。今回はこれで終わりにします。涼しくして素敵な夜を。
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各地で猛暑日を記録したようで、奥出雲町も30度超えの1日でした。コロナで髪も切らずにいましたがようやく予約を入れることにしました。美容室などは飲食店のようなテイクアウトは出来ませんが、世の中には素晴らしい考え方でこの局面に売り上げを確保あるいは伸ばされているオーナーさんもいらっしゃいます。できない理由を言うのではなくできることからの発想でした。

こういった取り組みは面白いので今日の本題にします。家づくりとは全く違う内容です。私事ですが、今年妻の誕生日プレゼントに、松江市にある結構おしゃれなエステ店のチケットを買ってプレゼントしました。毎年何にしようかなと考えるのですが、基本一番もらってうれしいのは現金かもｗｗでもそれだと面白くないので実は、ここ結構毎年考えます。最初は家族で楽しめるような温泉券とかって考えたのですが、妻側の気持ちになると、まず欲しいものはって考えた時に、1人の時間だ！と思いました。

理由はいつも娘と過ごす時間が僕より圧倒的に多いという事。仕事して帰宅すればお母さんとしての時間が待っています。1人の時間の過ごし方は、人それぞれ違うので、同じくくりで考えてもダメだと思います。これは男性と女性でも違いますよね。例えば買い物。男性は目的のものを買えば、目的達成する場合が多いのでそんなにお店に長く滞在することはない方が多いかもしれません。しかし女性は違います。ショッピングそのものを楽しみます。ん～その時間をとても楽しんでるという表現かな。つまり目的のものを買うという事は大前提なんですが、プラスアルファをとても大切にします。

それは買うとか買わないという事ではなく、そのお店の雰囲気と時間を楽しみます。ショッピングモールとかを想像すると分かりやすいですね。男性はこの時間はあまり必要に感じないけど、邪魔は絶対にしてはいけません！
だから1人の時間って大切なんです。物があふれてる昨今、物より、そんな優しい時間がとても癒しになると感じ、結果的にエステのチケットだったという事です。エステの内容も妻に必要であろう、デトックスを中心とした内容だったと思います。

自分の事を記事にしましたが、話を戻すと、コロナの影響で売り上げが落ちていきそうな美容室さんがやったことは、そのカットやカラー、そしてネイルなどをギフト化したことです。普通は髪を切りに行くのは本人さんです。でもギフトなら贈る相手さえいればこの商売は成り立ちます。コロナがおさまったらギフトもってお店に行けばいいし、当面の売り上げになる。ということでした。できないを考えるより、できるを考えていくこと。これはどんな業種でも同じだな～と感じました。今回はこれで終わります。奥様や家族に日々の感謝を伝えていきましょう。素敵な夜を。

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今日は1日中バタバタして夕方を迎えています。兼業農家では田んぼの管理のため草刈りなどもあり、日曜日でもゆっくりしていないお宅が多いですね～。私はのんびりしたい派なんですが、コロナの影響もあって自分の中でまだステイホームです。赤身の肉が食べたいな～なんて思いながらブログ書いてます。

さて本題です。今日は住宅ローンの金利についてつぶやきます。コロナの影響で経済はこれからさらに落ち込んでいく気配があり、実際に景気回復を視野に入れて物価上昇率もあげていく方針だったアベノミクス。コロナの影響がなくても物価上昇率は目標の水準には全然届いていませんでした。住宅ローンですが、変動金利も今現在0.3％台が出ています。住宅ローン金利は、大きく分けて、変動金利と固定金利の2種類です。期間限定固定金利というのがありますが、期間3年固定と期間5年固定は実際には変動金利と同じ動きで連動している感じです。

マイホーム計画における金融機関の金利は資金計画に大きく影響していきますので、できるだけ安い金利で借りたいと誰しも思います。固定金利は返済額が決まりとても安心だなと感じますが、一方で0.3％台の変動金利は数字だけ見るとすごく魅力的なのは違いありません。もっともネットに出ている金利というのは、ほとんどが、この金利になるのは条件次第というお約束がついています。その条件というのは、借りる方の年収であったりその金融機関の取引状況だったり、いわゆる属性です。

5年前から安い変動金利で組んでる方と変動金利より高い固定金利で組んでる方、これまでの総返済額では変動金利に軍配があがっているのは確かです（金利だけでみれば）なぜかといえば、確実に金利が下がっていますので。
変動金利にはルールがあり、5年間は金利上昇があっても今払っている金額の25％以上増額しないというルールです。これだけ超超低金利だと更に動向が気になります。安心のために１００％完全固定金利で行きましょうというのもよく見ると100％そうかな？という見解もでてきましたよ。

もっとわかりやすくお伝えしたいですねｗ奥深いので繰り返しもっと詰めていこうと思います。
今日はこれで終わります。また明日からも頑張りましょう。マイホーム計画の事や資金土地探しなど不安や疑問あれば☞こちらからお願いします。